Clause recette
La clause recette est une mention du contrat qui concerne la fixation du montant du loyer. La clause fixe le prix du loyer en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. Elle est généralement insérée dans les baux commerciaux des centres commerciaux ou des locaux commerciaux disposant des meilleurs emplacements ou dans les contrats d’exploitation des résidences de tourisme.
La clause recette pure prévoit un loyer entièrement variable et intégralement fixé en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
Il existe également une deuxième forme de clause recette : la clause recette binaire. Celle-ci comprend :
- une partie fixe ou un minimum garanti fixé en fonction de la valeur locative du local ;
- une partie variable calculée en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur.
Il est important de bien détailler deux éléments dans la clause :
- le mode de calcul du chiffre d’affaires du preneur ;
- les modalités de transmission et de contrôle du bailleur.
Lorsqu’une clause recette est prévue dans un contrat de bail commercial, elle fait obstacle aux règles classiques de fixation et de révision du loyer, par exemple ne peuvent plus s’appliquer :
- la règle de plafonnement du loyer c’est-à-dire la hausse du loyer selon un indice de référence et le lissage des augmentations de loyer ;
- le déplafonnement du loyer à savoir, la révision du loyer au regard de la valeur locative du local dans certaines hypothèses comme en cas de tacite prolongation conduisant à une durée de bail supérieure à 12 ans ;
- la révision légale dite révision triennale des loyers qui est une révision du loyer effectuée tous les trois ans à partir d’un indice des loyers. L’indice de référence des loyers (IRL) peut être l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires. Cet indice trimestriel est publié par l’INSEE. La variation du loyer dépend donc du dernier indice publié.
- la révision conventionnelle prévue par le bailleur et le locataire dans une clause d’indexation (clause d’échelle mobile). Celle-ci peut être utilisée à la place de la révision légale (prévue par la loi). Cette dernière prévoit une révision automatique du bail selon une périodicité définie. Ce type de révision ne peut donc pas s’appliquer en présence d'une clause recette.
Ainsi, sans accord entre les parties, aucune révision de loyer n’est donc possible. Toutefois, les parties peuvent insérer dans le bail initial une clause indiquant que le nouveau loyer du bail renouvelé sera fixé selon une autre méthode de calcul définie dans un avenant. Le loyer du bail renouvelé pourra ainsi devenir fixe ou dépendre d’un nouveau mode de calcul.
La clause recette fait également obstacle au pouvoir de révision du juge dans le cadre de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail. Toutefois, en présence d’une clause binaire, le juge peut toujours intervenir pour évaluer le minimum garanti. La partie fixe du nouveau loyer révisé sera alors évaluée par le juge au regard de la valeur locative.
Attention : sur ce point, la jurisprudence (les décisions des juges) a tendance à évoluer. Il est possible de prévoir dans la clause la possible intervention du juge et le recours à la règle de fixation du loyer à la valeur locative.
Pour rappel, la valeur locative des locaux loués dépend :
- des caractéristiques du local ;
- de la destination du local ;
- des obligations respectives des parties convenues à la signature du bail ;
- des facteurs locaux de commercialité ;
- des prix pratiqués dans le voisinage.