Clause d’Échelle Mobile

La clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation se trouve dans les baux commerciaux et s’applique pour toute la durée du bail. Il s’agit d’un mécanisme de révision conventionnelle du loyer commercial et ne doit pas être confondu avec la révision triennale sans mention spécifique prévue par la loi. Avec cette clause du bail, le preneur et le bailleur s’accordent sur l’indexation du loyer, selon un indice de référence et une périodicité convenue. En pratique, il est généralement prévu une révision annuelle. La clause s’applique automatiquement à la date prévue pour sa prise d’effet, c’est-à-dire sans demande de révision.

En bref, le loyer initial est révisé automatiquement selon la période prévue dans le bail et ainsi de suite.

Les bailleurs et locataires sont libres de choisir l’indice de référence des loyers souhaité pour la révision du loyer du contrat de bail commercial, par exemple :

• l’indice des loyers commerciaux (ILC) ;
• l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;
• l’indice des coûts de la construction (ICC).

Ceux-ci sont publiés par l’INSEE.

Toutefois, l’indice choisi doit avoir un lien avec l’activité d’une des parties au contrat de location.

Sauf renoncement, l’augmentation du loyer engendrée par la clause de révision ne peut pas excéder 10 % annuel.

La validité de la clause s’apprécie au jour de la signature du bail. Elle doit être écrite de façon claire et intelligible. Il est recommandé de recourir au terme « automatique » dans les clauses pour éviter toute confusion avec la révision triennale légale.

En pratique, il n’est pas possible d’insérer une clause prévoyant que seules les augmentations du montant du loyer pourront être mises en œuvre lors des révisions. Les loyers peuvent donc varier à la hausse et à la baisse.

Attention : lors du renouvellement du bail, le loyer est librement déterminé par les parties. Toutefois, la règle du plafonnement s’applique : la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice prévu. Cependant, il est possible d’exclure le plafonnement. Dans ce cas, le nouveau loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative des locaux.

Lors du renouvellement, le nouveau bail ou l’avenant peut prévoir un nouvel indice.