Charges de Copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses engagées par les copropriétés pour assurer le fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Chaque copropriétaire doit participer aux charges. Elles comprennent des charges courantes et des charges exceptionnelles.

• Les charges courantes sont toutes les dépenses courantes, indispensables et régulières engagées en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Par exemple, il peut s’agir des honoraires du syndic de copropriété, de la rémunération du gardien, des travaux de maintenance et de réparation, des frais d’entretien des parties communes… Ces charges sont prévues dans le budget prévisionnel annuel, établi par le syndic de copropriété et voté par le syndicat des copropriétaires lors des assemblées générales.
  
• Les charges exceptionnelles sont les dépenses exceptionnelles et imprévisibles que la copropriété doit parfois engager. Il peut s’agir d’études techniques et de gros travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble tels qu’un ravalement de façade, la réfection de la toiture, le remplacement de la chaudière, la création d’un nouvel équipement collectif… Elles sont hors budget prévisionnel et votées au cas par cas lors des assemblées.
  

Le règlement de copropriété fixe les types de charges afin d’établir la répartition des charges entre les propriétaires. Elles sont généralement divisées en deux catégories : les charges générales et les charges spéciales.

• La charge générale concerne l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Ce sont les dépenses engagées pour la conservation (un ravalement de façade par exemple), l’entretien le nettoyage des parties communes par exemple) et l’administration des parties communes (exemple, le salaire du gardien par exemple). Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon leur quote-part des parties communes.
  
• La charge spéciale ne concerne que certains copropriétaires. Les charges spéciales sont relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs comme l’entretien des ascenseurs, le chauffage central… Elles sont réparties en fonction de leur utilité objective pour chaque copropriétaire.
  

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires doivent aussi constituer un fonds pour le financement des travaux.

Une nouvelle répartition des charges nécessite l’accord de l’ensemble des copropriétaires, sauf si elle est rendue nécessaire par les changements qui sont intervenus.

Le paiement des charges de copropriété s’effectue par le versement de provisions calculées selon le budget prévisionnel. Les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon une autre période fixée par l’assemblée générale.

Pour les dépenses exceptionnelles, le syndic peut recourir :

• À des provisions : pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel ou pour financer les travaux urgents
• À des avances : pour les travaux d’entretien de l’immeuble nécessaires dans les trois années à venir, pour le fonds de roulement et pour le plan pluriannuel de travaux
• À  la réserve du syndic.
  

À la fin de chaque exercice, le syndic doit faire la différence entre les frais dépensés et les charges réellement versées. Cela donne lieu à une régularisation des charges : un remboursement ou un supplément de charges.
Certaines des charges peuvent être re-facturées au locataire. On parle alors de charges récupérables. Par exemple, il peut d’agir des dépenses d’entretien des parties communes et des espaces-verts ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.