Cession de Droit au Bail

La cession de droit au bail, également appelée cession du bail commercial, est un acte juridique par lequel le locataire d’un local commercial c’est-à-dire le cédant transmet son contrat de location à une autre personne dénommée le cessionnaire. On dit alors qu’il cède son droit au bail. Il cède la jouissance des locaux, l’obligation de payer le loyer et l’obligation de respecter les conditions de la location. En effet, le bail commercial initial subsiste, avec seulement un changement de locataire. Le nouvel exploitant prend la place du locataire initial pour la durée du bail qu’il reste. Les conditions du bail demeurent identiques (droit au renouvellement du bail, etc.) lors d’un transfert de bail. Ce n’est pas la conclusion d’un bail nouveau.

Le locataire peut céder le droit au bail seul c’est-à-dire sans son fonds de commerce. L’accord du bailleur est nécessaire. Toutefois, le fait de céder uniquement son bail seul peut être interdit dans le bail commercial par le propriétaire.

Le locataire peut aussi vendre son droit au bail lors de la cession de fonds de commerce, c’est-à-dire avec l’ensemble des éléments du fonds (= enseigne, clientèle, bail commercial…). Le propriétaire ne peut pas interdire la cession du droit au bail lors de la vente du fonds de commerce. Il peut seulement prévoir une clause d’agrément. Dans ce cas, le bailleur doit donner son accord au projet de vente (= agréer le nouvel acquéreur du fonds).

Attention, si le local se situe dans une zone « périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité », la mairie dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire une priorité pour acheter le droit au bail.

Dans le cadre d’une fusion (= réunion de plusieurs sociétés pour en former une seule), d’une scission (= une société disparaît et transmet son patrimoine à deux autres), d’un apport partiel d’actif (= une société apporte une partie de son actif à une autre société contre des titres de celle-ci) ou d’une transmission universelle de patrimoine, (= une forme de fusion), la société absorbante ou bénéficiaire devient propriétaire du droit au bail sans que le propriétaire puisse s’y opposer.

Les baux commerciaux prévoient généralement une clause de garantie solidaire. Dans ce cas, le locataire s’engage solidairement avec son successeur au paiement des loyers et à l’exécution du bail. En pratique, le propriétaire pourra réclamer le paiement du loyer à l’ancien locataire pendant trois ans à compter de la cession. Cette garantie prend fin à l’expiration du bail ou à son renouvellement.

La valeur du droit au bail est déterminée en fonction du montant du loyer et des charges en comparaison avec les prix du marché et des clauses du bail.

Le contrat de cession peut être signé entre les parties ou chez un notaire. Il contient les conditions de la cession. Il peut aussi prendre la forme d’un avenant c’est-à-dire un document complémentaire au bail constatant une modification. Il ne nécessite aucune formalité particulière. La cession du bail doit juste être notifiée au propriétaire et aux créanciers. La notification doit mentionner l’identité du repreneur, ses coordonnées et la date de la cession sauf s’il y a eu une  acceptation du propriétaire par acte notarié. De plus, l’acte de cession doit être enregistré au service des impôts des entreprises dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte. Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de cession.

Si la cession s’accompagne d’un changement d’activité, une demande de déspécialisation doit être formée pour modifier la clause de destination du bail.

Par ailleurs, un état des lieux doit être établi entre le propriétaire et le locataire sortant.