Bail verbal

Un bail verbal est un contrat de location qui a fait l’objet d’un simple accord verbal entre les parties au contrat (locataires et bailleurs). Dans certains cas l’absence d’écrit est admise, dans d’autres il est obligatoire. Dans tous les cas, l’absence d’écrit n’est pas synonyme de “contrat à l’amiable”.

Est-il possible de recourir au bail de location verbal pour un logement ?

En ce qui concerne les baux d’habitation, le bail oral n’est pas admis par la loi. En effet, la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de bail du logement qui est loué prenne la forme d’un écrit et qu’il soit signé par les parties (le bailleur et le locataire) (voir article 3 loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Il s’agit d’une disposition d’ordre public. En d’autres termes, il n’est pas possible de déroger à cette obligation.

Pourtant, bien que la loi impose un bail écrit pour les locations de logement et en l’absence de sanctions claires édictées par le législateur pour sanctionner l’absence d’écrit, les juges ont eu l’occasion de rendre un grand nombre de décisions à ce sujet ( voir Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 mars 2016, 14-29.140). A cet égard, ils ont pu juger que le bail verbal n’est pas nul dès lors que celui-ci a été exécuté. Les parties peuvent alors régulariser la situation à tout moment par l’établissement d’un bail écrit.

Par ailleurs, ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne sa durée (bail à durée de 3 ans minimum), les conditions de résiliations ou encore la fin du bail.

Dans les cas où les baux verbaux sont admis, est-il judicieux d’y recourir ?

Dans certains cas le bail verbal (absence d’écrit) est admis. Tel est le cas notamment du bail commercial verbal ou bail rural verbal.

Toutefois, en cas de litige, il place les parties dans une situation délicate. En effet, le bail verbal est dangereux car si des litiges surviennent vous ne pourrez pas vous appuyer sur des éléments tangibles, écrits noir sur blanc dans le contrat (ex : durée du bail, modalités de révision du loyer).

Les parties peuvent néanmoins apporter des éléments de preuves pour démontrer l’existence du contrat de bail via des quittances de loyer, des justificatifs de facture, des échanges de mail ou de courrier. Dans tous les cas, la charge de la preuve incombe au demandeur, c'est-à-dire à celui qui réclame l’exécution d’une obligation (article 1353 du code civil). Le locataire doit par exemple apporter ces preuves s’il souhaite réclamer l’exécution des obligations du bailleur (ex : les frais liés aux grosses réparations, contestation de l’augmentation du loyer, un litige relatif à l’entrée d’un nouveau locataire ). Il en est de même si le bailleur souhaite également demander au locataire le paiement des mois de loyer par exemple. Le fait de signer un bail est donc sécurisant pour le propriétaire ou le locataire.

Dans le cadre d’un bail commercial, le statut des baux commerciaux apporte un statut très protecteur au locataire qui bénéficie d’un bail conclu pour une durée de 9 ans, du droit au renouvellement du bail (inclus dans le droit au bail) et d’une indemnité d’éviction. Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail et reprendre les lieux loués, il devra en outre invoquer des motifs graves. On comprend alors aisément que pour des facilités probatoires, il est intéressant pour le locataire de conclure un bail écrit.

Différence entre bail verbal et bail à l’amiable

On l’a dit : le bail verbal est un contrat qui n’a pas fait l’objet d’un écrit entre les parties. Le plus souvent, ce type de contrat se rencontre lorsqu’il existe un lien d’amitié ou de famille entre les parties.

Pour autant, cette absence d’écrit n’est pas synonyme d’un “contrat à l’amiable” car ce n’est pas forme du contrat qui détermine s’il est à l’amiable ou non. Par définition, un contrat est amiable, car il fait l’objet de négociations : on parle de contrat à l’amiable lorsque les parties ont toutes pu faire valoir leur intérêt et négocier entre elles, elles ne sont pas dans le cadre d’une procédure imposée ou judiciaire, où un juge impose une situation à une partie (dans le cas d’entreprises en difficulté par exemple).