Bail solidaire

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire-bailleur peut proposer aux locataires de signer un bail solidaire. Il s’agit alors d’un contrat de bail de colocation unique et commun à tous les colocataires. Il ne s’agit donc pas de conclure plusieurs baux (plusieurs locations). Par ailleurs, l’intérêt des contrats de location solidaire est d’offrir la possibilité de mettre en jeu la solidarité des colocataires ou de leurs cautions en cas de défaut de paiement des sommes dues. De plus, la résiliation du contrat par celui qui souhaite quitter le logement ne fait pas obstacle à la poursuite du bail en cours entre les autres parties au bail. Il est donc possible de poursuivre la location entre les colocataires restants.

Quelles sont les caractéristiques des baux solidaires ?

A la différence du bail de colocation individuel où le propriétaire fait signer un contrat nominatif pour chaque colocataire (plusieurs contrats), le bail solidaire est un contrat unique incluant tous les colocataires ( voir article 8-1 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Lors de la rédaction du bail la signature du bail par chaque colocataire est alors obligatoire.

Toutefois, pour qu’un bail solidaire puisse être conclu, le logement doit respecter certaines conditions :

Ainsi la possibilité pour les bailleurs de proposer des baux solidaires est assujettie à la condition que le logement loué atteigne une surface minimale de 16m2 pour 2 locataires et 9m2 en plus par locataire supplémentaire.

De plus, dans le cadre d’un contrat de location meublée, il convient également de respecter les dispositions qui figurent aux articles 25-3 à 25-11 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, s’agissant de la durée du bail solidaire :

Le bail initial doit être fixé pour une durée déterminée minimale de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et six ans pour les bailleurs personnes morales (voir article 10 loi du 6 juillet 1989). De plus, lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur doit en informer le locataire au moins six mois avant le terme du contrat (voir article 17-2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Comment les loyers et charges locatives d’un bail solidaire sont-ils payés?

Dans le cadre d’un bail solidaire, le loyer peut être versé en totalité et en une seule fois s’il n’existe pas de clauses venant préciser ce point dans le contrat.

En ce qui concerne les charges, elles doivent être acquittées en avance avec régularisation annuelle ou par forfait sans régularisation possible ( voir article 8-1 et 23 loi n°89-462 du 6 juillet 1989) :

«  V. ― Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement par l’un des locataires, la clause de solidarité du contrat solidaire permet au propriétaire d’obtenir le paiement du loyer en mettant en jeu la responsabilité de n’importe quel colocataire (voir article 1313 du code civil). Le locataire doit payer à la place de celui qui n’est pas en mesure de le faire si le bailleur le lui a demandé. On dit que les colocataires sont solidairement tenus de la dette. Le cas échéant, le bailleur peut également demander le paiement à la caution (garant) du locataire défaillant. A ce propos on parle d’acte de caution solidaire

Soulignons le fait que pour que cette solidarité puisse jouer il faut qu’une clause en ce sens figure dans le contrat. En effet, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas » (article 1310 du code civil).

Il convient de noter que dans le cadre du bail solidaire, le départ d’un colocataire (locataire sortant) n’est pas synonyme de fin du bail : le contrat se poursuit avec les locataires restants.

De plus, le locataire qui a donné son congé reste tenu de payer le loyer et les charges dans une certaine mesure :

En clair, dans une telle situation, pour les contrats signés après le 27 mars 2014, la clause de solidarité engage le colocataire sortant à payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du délai de préavis si un nouveau colocataire le remplace. En revanche, s’il n’a pas de remplaçant, le colocataire doit payer les mois de loyer et les charges jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis (voir article 8-1 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Quant au dépôt de garantie, il n’est restitué qu’au terme du bail. A ce sujet, le colocataire sortant peut se protéger en demandant de faire procéder à un état des lieux au moment de son départ. Ainsi, il peut se désengager en cas de dégradations survenues après la résiliation du bail.

Est-il possible de faire une cession de bail solidaire ou de faire de la sous-location ?

En principe, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.Toutefois, cela devient possible avec un accord écrit du bailleur en ce sens (voir article 8 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).