Bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur un bien immobilier exclusivement affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. De plus, il ne peut être conclu que par un locataire qui exerce une activité professionnelle dont les revenus sont soumis à la catégorie des bénéfices non commerciaux (activité non commerciale). Il s’agit principalement des professions libérales (médecins, avocats, consultants...).

Quelles sont les caractéristiques du bail professionnel ?

D’abord, le contrat de bail professionnel ne peut être conclu que par certaines personnes : celles dont les revenus professionnels entrent dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Tel est le cas de l’exercice d’une profession libérale. Ensuite, les locaux loués doivent porter sur un usage exclusivement professionnel.

A noter que les baux professionnels ne doivent pas être confondus avec les baux commerciaux, soumis au statut des baux commerciaux. En effet, les baux professionnels ne sont pas conclus pour l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale, comme c’est le cas des baux commerciaux. De plus, le bail professionnel se distingue par sa souplesse, la durée du bail et les conditions de renouvellement du bail.

Cette souplesse du côté du bailleur s’exprime essentiellement par le fait que le locataire de locaux à usage professionnel ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail. Ceci signifie que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail n’aura pas à verser une indemnité d’éviction, comme c’est le cas pour un bail commercial intégrant un droit au bail. De plus, le bailleur n’a pas à évoquer un motif légitime pour s’opposer au renouvellement à la fin du contrat.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

Le bail professionnel doit être conclu pour une durée minimale de 6 ans. Il n’est pas possible de signer un bail professionnel pour une durée inférieure (voir article 57 A loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

Quelle forme doit prendre ce type de baux ?

Le bail professionnel doit prendre la forme d’un contrat écrit. Il peut être rédigé par les parties seules, à savoir le bailleur et le locataire. La présence d’un notaire ou d’un avocat pour contresigner le bail n’est pas obligatoire (voir article 57 A loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

Le loyer et ses modalités sont librement déterminés par les parties lors de la conclusion d’un tel bail mais les conditions doivent être précisées dans le contrat. Il en va de même pour la répartition des charges.

Enfin, un dépôt de garantie peut être réclamé par le bailleur. Il ne s’agit donc pas d’une obligation.

Quelles mesures lors du départ et de l’entrée dans les locaux ?

Au moment de l’entrée dans les lieux et lors de la restitution du local professionnel, la loi impose pour les baux professionnels d’établir un état des lieux en présence des parties ou par un tiers mandaté à cet effet. L’état des lieux devra alors être joint au contrat de location (voir article 57 B, loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

Par ailleurs, le locataire et le bailleur ne peuvent pas rompre le contrat de la même façon.

En effet, le locataire est en droit de résilier le bail moyennant une notification au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et en respectant un délai de préavis de six mois à tout moment. En revanche, le bailleur devra attendre la fin du contrat et notifier sa décision de ne pas souhaiter renouveler le bail à l’arrivée de son terme en respectant un préavis de six mois (voir article 57 A loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

Toutefois, aucune disposition légale n’interdit de prévoir via des clauses contractuelles une durée de préavis plus courte.

Enfin, si aucune des parties n’exprime son intention de mettre fin au bail, le bail professionnel est alors reconduit automatiquement. Il n’y aura pas besoin de rédiger un nouveau contrat.

Quid d’un local affecté à son habitation et une affectation professionnelle ?

Comme évoqué plus haut, un bail est qualifié de professionnel lorsque le local est uniquement utilisé pour un usage professionnel par le locataire. Dans le cas où le preneur y réside également, il s’agit d’un bail mixte.

A cet égard, si vous souhaitez faire un double usage du local professionnel, il faudra donc conclure un nouveau bail.

Pour en savoir plus : Quelle est la différence entre un local professionnel et un local commercial ?