Bail mixte

Un bail mixte est un contrat de location qui porte sur un local qui peut être utilisé par le preneur à la fois comme résidence principale et pour exercer son activité professionnelle, par exemple une profession libérale ou une activité commerciale ou artisanale. Un tel contrat de bail est dit mixte car il permet un double usage des locaux (voir article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ). Il ne doit pas être confondu avec un bail d’habitation (locaux d’habitation), un bail commercial (ex : usage commercial et régi par le code de commerce) ou un bail professionnel (appliqué à des locaux professionnels).

Bail mixte : usage d’habitation et activité professionnelle

Un bail mixte concerne l’usage mixte des locaux loués : locaux à usage d’habitation et usage professionnel. Les bailleurs doivent donner leur accord à ce double usage.

Définition de l’usage d’habitation

La résidence principale désigne un logement qui est occupé au moins 8 mois par an ou d’une durée inférieure en cas d’obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure. La preuve s’agissant de la « résidence principale » peut être apportée par exemple via une copie de l’inscription sur les listes électorales, ou encore le paiement de l’impôt sur le revenu.

Définition de l’usage professionnel

Pour que l’usage soit qualifié de professionnel, l’activité peut concerner l’exercice de professions libérales réglementées ou non (ex : médecins, avocats, apporteurs d’affaires), ou certaines activités artistiques (ex : artiste peintre).

De plus, à certaines conditions, il est possible de conclure un bail mixte lorsque l'activité exercée est une activité commerciale et donc d’exclure le statut des baux commerciaux (pour les dispositions figurant au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce). Pour cela, l’activité commerciale qui est exercée dans une partie du local d'habitation ne doit pas engendrer de nuisances ou de danger pour le voisinage ni entraîner de désordre pour le bâti  (voir article L 631-7-2 Code de la Construction et de l’Habitation).

Par ailleurs, si le local se situe dans une copropriété et à la condition que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas, il est possible de conclure un bail mixte. Pour cela, l'activité commerciale doit alors être exercée exclusivement par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et à la condition de ne pas y recevoir de clientèle ni de marchandises (L631-7-3CCH).

Comment procéder à la conclusion d’un bail à usage mixte professionnel ?

Afin de conclure un bail mixte il faut obtenir l’accord du bailleur. Il faut donc que le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur le type d’affectation du local lors de la rédaction du bail. L’usage des locaux est donc librement fixé par les parties.

Cet accord peut être obtenu au moment de la conclusion du contrat de bail via une clause au contrat ou en cours de bail. Dans ce cas, une autorisation du bailleur sera nécessaire. À défaut, le bailleur pourra résilier le bail.

Une autorisation préalable peut également être nécessaire si le bien immobilier se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Il faudra alors en faire la demande auprès de la mairie où se situe le bien.

En revanche, il ne sera pas nécessaire de demander une telle autorisation dans le cas où les lieux loués sont situés à l’étage et qu’il n’y a pas de réception de marchandises ni de clientèle. Enfin, dans le cas où il y a le local est situé en rez-de-chaussée et même s’il y a une réception de clientèle et de marchandises aucune autorisation n’est requise.

Pour finir, la sous-location ou encore la cession de bail sont en principe interdites dans le cadre d’un bail mixte, sauf si le bailleur donne son accord par écrit (article 8, loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Quels sont les éléments qui doivent figurer dans le contrat de bail mixte ?

Au moment de signer un bail mixte, un certain nombre de mentions doivent figurer dans le contrat, qui doit nécessairement être établi par écrit (voir article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) notamment :

• Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• Le nom ou la dénomination du locataire ;
• La date de prise d'effet et la durée (terme du bail) ;
• La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;
• Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

En cas d’absence de l’une des mentions de l’article 3 précité, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir la diminution du loyer (voir article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Enfin, certaines clauses pourront être librement ajoutées à la convenance des parties (négociation contractuelle) pour définir les droits et obligations entre le bailleur et le locataire. Toutefois, la loi vient encadrer cette pratique (voir article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Ainsi est interdite une clause « par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ».  Est également interdite la clause « qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ».

Comment sont réparties les charges entre les parties d’un bail mixte ?

Tout comme dans les baux d’habitation, il existe une répartition des charges entre le bailleur et le locataire afin de procéder à la conservation du local et lutter contre les logements insalubres (loi Alur). À ce sujet, les charges locatives incombent au locataire. Il s’agit des petites réparations d’entretien (voir article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Quant au bailleur, il doit s’occuper des grosses réparations.

Quelle est la durée des baux professionnel mixtes ?

Ce type de bail devra être conclu pour un minimum de 3 ans si le bailleur est une personne physique.

Si le bailleur est une personne morale, la durée minimale pour laquelle le bail mixte devra être conclu est de 6 ans, sauf s’il s’agit d’une société à caractère familial. Dans ce cas, la durée minimale est portée à 3 ans (exemple : entre parents et enfants).

Aussi, lorsque le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il doit justifier d’un motif légitime et sérieux et respecter un préavis de 6 mois. Si cette demande émane du preneur, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois (voir article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).