Bail dérogatoire

Un bail dérogatoire (à ne pas confondre avec bail précaire), est un contrat de bail qui concerne le plus souvent l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. La durée du bail est alors différente d’un bail commercial « classique ». Ainsi, il est dit dérogatoire en ce sens qu’il est conclu par le locataire pour une courte durée. En effet, contrairement à un contrat de location traditionnel dont la durée totale est de neuf ans, le bail dérogatoire n’est pas soumis au statut des baux commerciaux (voir article L145-5 du code de commerce). De ce fait, il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires à la condition que leur durée totale cumulée ne dépasse pas 3 ans. En d’autres termes, à l’expiration du bail dérogatoire (échéance du bail) si vous avez atteint la durée maximale de 3 ans, il faut conclure un nouveau bail commercial.

Quel est le régime locatif d’un bail dérogatoire commercial ?

Le locataire et le bailleur peuvent choisir de conclure un bail dérogatoire pour la location de locaux. Dans ce cas, bailleurs et locataires doivent manifester clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, en insérant une clause contractuelle. Cette mention permet d’exprimer clairement la volonté des parties de louer un local pour une durée courte.

A ce sujet, le bail dérogatoire est un contrat de location qui porte sur un fonds de commerce et a pour particularité d’être établi pour une courte durée, d’une durée maximale de 3 ans non renouvelable. En effet, si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, soumis aux dispositions du code de commerce (voir article L145-5 du Code de commerce).

Il s’oppose donc au bail classique soumis au statut des baux commerciaux. En effet, le bail commercial traditionnel est conclu pour une durée de 9 ans et les lieux loués peuvent être repris par le bailleur à chaque échéance triennale (voir article Article L145-4 du code de commerce). On dit qu’il est possible de résilier le bail avant la fin des 9 années (côté propriétaire ou locataire). En effet, le propriétaire peut mettre un terme au contrat pour des motifs graves, par exemple une construction (voir article L145-4 du Code de commerce).

Le bail dérogatoire vient donc déroger au régime des baux en permettant de louer un local pour une période courte. Le fait d’être de courte durée peut être intéressant pour un commerçant lors du lancement d’une activité dont on n’est pas certain de la pérennité. Toutefois, le locataire ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement pour rester dans les lieux  au terme du contrat. De plus, les loyers ne sont pas plafonnés. Ce statut dérogatoire à pour effet de mettre le locataire en situation de précarité (titre précaire) car il vient déroger aux règles des baux commerciaux.

Par ailleurs, le preneur d’un bail dérogatoire ne dispose pas de la propriété commerciale. Il ne peut donc pas faire une cession de bail.

Enfin, si toutes les conditions prévues pour contracter un bail dérogatoire ne sont pas réunies, il sera automatiquement soumis au statut des baux commerciaux et non aux baux dérogatoires.

Pour finir, la dérogation permise par le bail dérogatoire ne doit pas être confondue avec la convention d’occupation précaire (bail précaire), qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (voir article L145-5-1 du Code de commerce).

Quel est le régime d’un bail précaire meublé ?

Afin de pouvoir signer un bail précaire meublé, ce bail doit répondre à certaines conditions.

Un bail meublé précaire doit tout d’abord porter sur la location d’un logement qui est meublé. A cet égard, il doit posséder un équipement mobilier minimal tels que literie, four ou micro-ondes (voir décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

De plus, le logement doit être loué pour une durée minimale d’un an (9 mois pour un bail d’étudiant) et inférieure à trois ans.  A ce propos, cette durée doit être justifiée par la réalisation d’un événement particulier et précisé dans le bail. Il peut s’agir par exemple d’un aménagement qui fait suite à une mutation professionnelle. Si l’événement évoqué est trop vague, la signature du bail précaire meublé ne sera pas possible ; du moins le contrat sera-t-il requalifié par la suite par le juge, en cas de litige.

A noter : les baux précaires ne peuvent être conclus que par un bailleur qui est une personne physique ou bien une Société Civile Immobilière (SCI) à caractère familial.

Enfin, pour contracter un bail dérogatoire en bonne et due forme, ce dernier devra comporter certaines clauses et conditions telles que le dépôt de garantie, le loyer, les charges et la durée du bail.

Les baux conclus à titre précaire peuvent prendre fin par un congé donné au locataire suite à la réalisation de l’événement mentionné dans le bail. Le locataire peut également donner congé au bailleur à tout moment moyennant un préavis.

L’inconvénient majeur du bail précaire tient au fait qu’à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux et ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement.

Attention à ne pas confondre bail dérogatoire et convention d’occupation temporaire

Le bail dérogatoire  ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation temporaire. Cette convention a été mise en place par le gouvernement français dans le cadre de la crise sanitaire. Il s’agit de pallier aux difficultés que peuvent rencontrer les locataires ayant donné congé, et dont la liberté de circulation est très limitée pour rechercher un nouveau logement. La convention d’occupation temporaire vient donc encadrer juridiquement ce temps d’occupation temporaire, que le congé ait ou non déjà pris effet.