Bail collectif

Un bail collectif est un contrat de location liant juridiquement un bailleur et plusieurs locataires qui deviennent alors colocataires. Il s’agit d’un contrat unique qui organise la location de chaque occupant du bien loué sous le régime défini par la loi ALUR.

Il y a encore une dizaine d’années, le terme de colocation n’évoquait que les baux d’habitation ou un logement meublé partagé entre plusieurs étudiants payant chacun sa quote-part du montant du loyer. Aujourd’hui, il est courant de conclure un contrat de bail de colocation pour une activité commerciale ou professionnelle dans la mesure où la tendance est au coworking et à la réduction des surfaces louées. Les locataires, qui sont pour une grand partie les start-up, sont particulièrement intéressés par le partage des frais que cela induit. Quant aux bailleurs de locaux professionnels et commerciaux, ils n’hésitent plus à signer ce type de bail. Toutefois, les parties doivent rester attentives lors de la signature du contrat en matière notamment de gestion des impayés.

La rédaction du bail collectif

• Il doit être fait mention du nom de chaque colocataire dans le contrat afin que ceux-ci aient les mêmes droits et devoirs envers le propriétaire-bailleur. S’ils peuvent ne pas exercer la même activité, ils ne doivent pas en changer jusqu’au terme du bail, à moins d’obtenir l’accord du bailleur.
• Les parties ont intérêt à stipuler dans le bail si un dépôt de garantie est versé ou un acte de caution signé. Auquel cas il doit être précisé quel colocataire l’un ou l’autre garantit.
• Le contrat de bail indique également le montant du loyer global et individuel, quand il faut le payer et l’éventuelle augmentation du loyer négociée, indépendamment de toute révision légale.
• Il est nécessaire d’établir un règlement intérieur qui définit les règles d’occupation des parties communes du local et l’usage du matériel collectif. Il précisera également la répartition des réparations locatives. Attention à ne pas confondre celui-ci avec le règlement de copropriété qui concerne tout l’immeuble dans lequel s’inscrivent les locaux loués.
  

La clause de solidarité

La signature d’un contrat de bail collectif ne rend pas nécessairement les colocataires solidaires dans le paiement du loyer pendant toute la durée du bail. Dans ces conditions, le bailleur ne peut réclamer l’intégralité du loyer à un seul colocataire. Si l’un ou plusieurs d’entre eux cesse de payer sa part, le propriétaire n’aura pas d’autre choix que de les poursuivre tous individuellement. Pour éviter cela, l’insertion d’une clause de solidarité dans le contrat s’avère intéressante : tous les colocataires sont redevables de la totalité du loyer en cas d’impayé de l’un ou de l’autre.

Cette solidarité vaut également pour le colocataire qui met fin au bail en donnant congé. En effet, s’il décide de résilier le bail, celui-ci devra continuer à payer chaque mois de loyer à compter de la résiliation et jusqu’à ce que quelqu’un le remplace ou à défaut jusqu’à la fin du contrat.