Bail à palier

Un bail à palier est un contrat de bail commercial dans lequel la variation du montant du loyer est convenue en avance, ainsi que la date à laquelle elle se produira, indépendamment des évolutions liées à l’indexation ou à la révision.  Le bailleur et le locataire se mettent donc d’accord sur ces éléments lors de la conclusion du contrat.

En matière de baux commerciaux, la fixation du loyer est libre. De ce fait, les parties peuvent définir le prix du bail sur lequel elles se sont entendues ainsi que les modalités et l’échéance de paiement du loyer commercial. Dans certains cas, les parties choisissent un loyer dont les augmentations sont prévues dès la signature du bail, plutôt qu’un loyer fixe soumis à la révision légale des loyers pendant toute la durée du bail.

L’avantage pour les locataires et les bailleurs

Le bail à palier n’est possible que pour les baux conclus dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce. Le locataire doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Ce dernier peut alors bénéficier d’un loyer annuel minimum pendant la mise en route de son activité et l’aménagement des lieux loués, qui peuvent s’avérer coûteux. Il se projette sur le long terme en sachant à l’avance à quel moment, pendant le cours du bail, la réévaluation du loyer sera appliquée.

Quant au bailleur, il ne percevra certes pas dans les premiers temps les loyers commerciaux qu’il aurait pu toucher.  Mais il dispose d’une meilleure assurance de voir son loyer acquitté du fait de l’allègement de ce poste pour son locataire et s’inscrit dans la durée avec celui-ci. Il bénéficie également de la possibilité de demander un palier plus élevé en fin de bail pour assurer sa rentabilité.

Le bail à palier et le bail renouvelé

Le locataire d’un local commercial bénéficie de la propriété commerciale, c’est-à-dire qu’il a droit au renouvellement du bail commercial lorsqu’il arrive à expiration. Dans ces conditions, il peut être compliqué de fixer le loyer du bail renouvelé lorsque des paliers ont été prévus par le bail à palier précédent. En effet, selon l’article L145-34 du Code du commerce applicable pour les baux commerciaux, il n’est possible d’augmenter le loyer du nouveau bail qu’en appliquant le dernier indice de référence des loyers au loyer « initial ». C’est ce qu’on appelle la règle du plafonnement du loyer. Or, ce loyer de référence étant dans un bail à palier le loyer de base est donc le plus bas.

Cette disposition du Code de commerce à fait l’objet de nombreux litiges dans le cadre du bail à palier : faut-il appliquer cette règle aussi pour les baux à palier et pas seulement pour les baux commerciaux “classiques” ?

Au départ, certains juges avaient décidé que le nouveau montant du loyer serait fixé sur la base de la valeur locative du local. Mais la plus haute autorité judiciaire (Cour de cassation) qui a le dernier mot considère qu’on ne peut déroger à la règle de plafonnement. Il faut donc réévaluer le montant du loyer selon la variation de l’indice appliqué au loyer initial acquitté par le locataire lors de la prise d’effet du bail à renouveler, indépendamment des paliers négociés.

Ainsi, même si l’on a signé un premier bail commercial avec un loyer progressif par paliers, et que ce bail est renouvelé, le nouveau loyer doit bien être calculé en fonction de l’Indice de Référence des Loyers. Le bail à palier est un bail commercial comme les autres.

👉 Exemple : Le loyer d’un local est négocié avec une augmentation successive tous les 3 ans comme suit :

–   Première période triennale : 40.000 €

–   Deuxième période triennale : 65.000 €

–   Troisième période triennale : 90.000 €

Suivant le code du commerce, l’indexation du bail renouvelé se fait sur le loyer initial, soit 40.000 €, ce qui a été confirmé par la Cour de cassation.

Au contraire, si la position des cours d’appel avait été confirmée, le loyer renouvelé aurait dû être calculé en fonction  :

·   Des caractéristiques du local (situation, surface, état...),

·   De la destination du local (activité autorisée),

·   Des obligations des parties (jouissance, charges…),

·   Des facteurs locaux de commercialité (ville, quartier, rue, emplacement, transports, voisinage...),

·   Des prix couramment pratiqués dans le secteur.

⛔️ Mais ce n'est pas le cas aujourd'hui. Il ne faut donc pas se fier à la position des cours d'appel mais bien appliquer le raisonnement de la Cour de Cassation selon lequel l'indexation du bail renouvelé doit se faire en fonction de l'indice de référence des loyers.