Article 606 du Code Civil

L’article 606 du Code Civil concerne la dénomination des réparations à la charge du locataire et du bailleur dans le cadre de baux locatifs. Il distingue les “grosses réparations” et les “réparations d’entretien”, ce qui a une incidence directe sur la répartition des coûts entre propriétaire et locataire.

Lors d’une location, le preneur doit procéder aux “réparations locatives” jusqu’à la fin du bail. Ces travaux, qui font partie des charges locatives, sont ceux relatifs à l’entretien courant du logement et sont à la charge du locataire. Le bailleur est, quant à lui, chargé des grosses réparations (ex : réfection complète des peintures, ravalement) conformément aux dispositions de l’article 606 et 607 du code civil, que vous trouverez sur Legifrance.fr. C’est également le cas dans le cadre d’un bail commercial pour les baux conclus ou renouvelés postérieurement au 3 novembre 2014 et réglementés par l’article R145-35 du code de commerce.

👉 En principe les gros travaux définis par l’article 606 sont donc à la charge du propriétaire et les petits travaux à la charge du preneur. Le bailleur et le locataire peuvent toutefois décider de répartir différemment les travaux destinés au maintien en état des locaux loués en insérant une clause dans le contrat de bail, dans certains cas précis.

Bail commercial : quelles réparations à la charge du bailleur ?

Pour les contrats conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014, le principe : les gros travaux sont à la charge du bailleur

Alors que le locataire doit se charger des menues réparations en vertu de son obligation d’entretien pendant toute la durée du bail, les gros travaux de la chose louée incombent au bailleur. Selon l’article 607 du code civil, il s’agit des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture (ex : réfection de la toiture). Pour plus d’exemples, vous pouvez consulter notre article : Quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ?).

Toutes les réparations qui ne sont pas mentionnées dans cet article sont considérées comme des travaux d’entretien (ex : entretien des tuyaux de canalisations) qui ne sont pas à la charge du propriétaire mais du locataire.

Quand les gros travaux sont-ils à la charge du locataire ?

En revanche, dans le cas où les travaux nécessaires à la remise en état seraient dus à des dégradations occasionnées par le preneur, la charge des travaux d’envergure lui sera exceptionnellement imputée.

🧐 Attention : il ne faut pas confondre cette situation avec l’usure normale des lieux. En effet, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux concomitante au temps qui s’est écoulé. Il n’est donc pas tenu de procéder aux travaux de vétusté. De même, en cas de force majeure (ex : une tempête), le locataire n’est pas tenu de remettre le bien en état et donc de réaliser les travaux.

Enfin, dans le cas où le sinistre est dû à la malfaçon ou à un vice de construction, (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au locataire. Une mise à disposition d’un lieu insalubre ou impropre à la destination des lieux loués, qui est mentionnée dans le contrat (ex : un restaurant) pourra même être fautive pour le bailleur et donner lieu à une résiliation du contrat à ses torts, couplée de dommages et intérêts demandés devant le juge. Le propriétaire doit donc procéder à une mise aux normes du bien avant toute entrée dans les lieux. Les revêtements des murs, par exemple, devront être en bon état. Une mise en conformité pourra également être nécessaire s’agissant de la performance énergétique du logement.

Il convient de noter que si les gros travaux durent plus de 21 jours, le prix du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé (voir l’article 1724 du Code civil).

Ces obligations mises à la charge du bailleur et du preneur ont pour but d’assurer un logement décent au locataire ou de mettre à disposition un local conforme à l’activité mentionnée au contrat et de protéger l’état du bien immobilier.

Pour rappel, lors de la prise de possession des locaux dans le cadre d’un bail commercial un état des lieux devra être fait par le bailleur et le preneur, ou par un tiers mandaté par eux, afin d’éviter toute contestation lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ( L145-40-1 du code de commerce).

En cas de litige

S’il existe des litiges sur les travaux de mise en état du logement, le juge judiciaire pourra être saisi après avoir fait au préalable une démarche amiable (ex : mise en demeure par lettre recommandée adressée au bailleur). Si le litige concerne plutôt la décence du logement, la commission départementale de conciliation (CDC) pourra aider le propriétaire et le preneur à trouver une solution amiable. Enfin, dans le cadre d’un bail commercial, les litiges concernant la répartition des travaux peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation.

Pour les contrats conclus ou renouvelé avant le 3 novembre 2014 : une clause au contrat pouvait attribuer le gros œuvre au locataire

Si vous vous êtes baladé.e sur de nombreux articles sur internet, il est possible que vous ayez lu que les gros travaux peuvent être attribués au locataire dans le cadre d’un bail commercial. ☝️ Attention : ces articles sont obsolètes ! En effet, depuis le 3 novembre 2014, il n’est plus possible d’attribuer les gros travaux au locataire pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés après cette date.

Avant le 3 novembre 2014 et dans le cadre d'un bail commercial, il était donc possible pour les bailleurs de prévoir que certains travaux de gros œuvre régis par l'article 606 du code civil fussent à la charge des locataires via une mention en ce sens dans le contrat. À titre exceptionnel, les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble pouvaient donc, à cette époque, être attribuées au locataire. Dès lors, il fallait qu’il existe une clause en ce sens dans le contrat pour écarter le code civil.

Mais aujourd'hui, vous l’aurez compris, si vous venez de conclure ou de renouveler un bail commercial, il n’est plus possible d’attribuer au locataire la charge des gros travaux. Si le contrat mentionne que le locataire sera chargé des travaux de l’article 606 du code civil (par exemple la réparation totale d’une toiture), une telle clause est désormais purement interdite depuis la loi Pinel. Les juges écarteront cette clause et attribueront les gros travaux au propriétaire.

Baux commerciaux : comment attribuer exceptionnellement certains petits travaux au locataire ?

Pour rappel : la répartition des travaux dans le cadre des baux commerciaux est régie par le code de commerce pour les contrats conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014. Pour les contrats antérieurs à cette date, se référer aux règles énoncées ci-dessus.

Les développements qui suivent concernent donc les baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014 uniquement.

S’agissant des contrats postérieurs au 3 novembre 2014, le code de commerce énonce que le contrat devra préciser le mode de répartition des travaux entre les parties. (voir article L145-40-2 du code de commerce)

Toutefois, l’article R145-35 du code de commerce vient limiter le type de travaux qu’il est possible de mettre à la charge du preneur.

En principe les gros travaux sont à la charge du propriétaire et les petits travaux incombent au locataire.

🔦 Mais :

1/ dans un bail commercial, en cas de force majeure ou de vétusté, le propriétaire doit s’occuper de tous les travaux : grands et petits, sans distinction.

2/  les petits travaux occasionnés par l’usure du temps (vétusté) ou de force majeure peuvent revenir au locataire si l’on insère dans le contrat une clause le mentionnant clairement.

💁 Dans tous les cas, il est interdit d’imputer au locataire les gros travaux, même via une clause !

Au sujet de la répartition des obligations du locataire et du bailleur pour les réparations d’un local, lisez également le billet : Article 605 du Code Civil

Pour mieux décrypter ces principes en fonction de chaque situation, lisez nos conseils étayés de nombreux exemples pratiques : Quelles sont les obligations du propriétaire d'un local commercial ?