Qu’est-ce qu'un bail triple net ?

Vous avez entendu parler du bail triple net ? Oui, c’est bien le fameux bail qui met toutes les dépenses à la charge du locataire. 👀

Les baux « triple net » ou « net net net » sont des contrats de location qui transmettent la totalité des charges au locataire, notamment celles qui reviennent normalement au propriétaire (net de toutes charges) :

• les grosses réparations ;
• les travaux de mise aux normes ;
• l’assurance de l’immeuble ;
• les honoraires de gestion ;
• la taxe foncière.

Pour le propriétaire-bailleur, ce contrat de location est l’idéal ! Il permet de récupérer la totalité des dépenses liées à l’immeuble loué afin d’obtenir une rentabilité nette conséquente ! Jackpot 🎰 En contrepartie, le locataire peut bénéficier de loyers plus faibles.

Mais ça c’était avant…

Car oui, auparavant la loi ne réglementait pas la répartition des charges et le bail triple net est né de la pratique pour avantager les investisseurs.

Ce bail n’est plus autorisé en France, il ne concerne plus que les investissements étrangers. En effet, la loi Pinel et l’article L145-40-2 du code de commerce relatif aux charges et travaux, limitent la liberté contractuelle afin d’équilibrer les obligations entre les parties.

On vous donne toutes les clés pour comprendre son fonctionnement sur le bout des doigts et en faire bon usage en dehors du territoire national  ! 😉

Un bail triple net, c’est quoi en France et à l’étranger ?

Le bail triple net (ou encore NNN) est un contrat de bail où le locataire s’engage à payer toutes les dépenses liées au bien loué, y compris la taxe foncière, l’assurance, l’entretien et les grosses réparations. En contrepartie, il obtient généralement un loyer inférieur à une location classique puisqu’il assume les dépenses qui reviennent normalement au propriétaire.

Pour rappel : ce bail ne peut plus être utilisé en France. La loi Pinel a réformé le régime du bail commercial et notamment la répartition des charges entre le propriétaire et le bailleur. Désormais, ne peuvent plus être mis à la charge du preneur :

• les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires liés à ces travaux ;
• les dépenses relatives aux travaux remédiant à la vétusté ou pour mettre en conformité le local avec la réglementation dès lors qu’ils relèvent des gros travaux ;
• les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est redevable (comme la contribution économique territoriale) ;
• les honoraires liés à la gestion locative ;
• les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans les ensembles immobiliers.

Les règles relatives à la répartition des charges deviennent d’ordre public. Qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Vous êtes obligé de les respecter ! Si vous tentez d’insérer une clause contraire dans le bail, votre clause sera réputée non écrite. C’est comme si elle n’avait jamais existé. De ce fait, évitez de vous tourner vers un ancien modèle de contrat.

Cette réforme s’applique aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 3 novembre 2014. Toutefois, elle ne s’applique pas aux contrats en cours. En effet, si votre contrat est en cours, vous n’êtes pas obligé de signer immédiatement un nouveau contrat ! 🤓Par exemple, si vous avez signé un bail commercial de neuf ans le 1er octobre 2014, il n’est pas encore concerné par la réforme. Par contre, s’il est renouvelé le 30 septembre 2023, le nouveau bail devra respecter les règles en place depuis la loi Pinel.

En revanche, le locataire a toujours à sa charge l’entretien du local loué, ainsi que la remise en état suite à des dégradations qu’il aurait causées.

Pour autant, vous pouvez toujours utiliser le bail triple net dans certains pays étrangers comme au Royaume-Uni 🇬🇧 et en Irlande. Il est alors appelé “FRI lease”.

👉 Attention : Les modalités du bail commercial triple net diffèrent selon les règles établies dans chaque pays.

En pratique, en tant que propriétaire, vous signez un bail commercial triple net avec un locataire. Il indique que le locataire a à sa charge toutes les dépenses liées à l’immeuble. Toutefois, il est important de bien préciser chaque dépense prise en charge pour éviter l’interprétation du contrat par les juges qui ont tendance à favoriser le preneur.

Cependant, contrairement aux idées reçues, ce bail n’est pas uniquement avantageux pour le propriétaire. En effet, ce bail permet aussi au locataire d’avoir une plus grande liberté dans la personnalisation et la gestion de son local commercial : notamment pour effectuer des travaux.

Quant au propriétaire d’un local sous le bail triple net, il obtient une source de revenus fiable avec très peu de frais. Le retour sur investissement est plus élevé, ce qui est idéal pour les investisseurs. Par ailleurs, il ne joue plus un rôle actif dans la gestion du local puisque c’est le locataire qui s’occupe de tout.

Lisez notre article “Loi Pinel : les spécificités du bail commercial” pour connaître l’étendue de la réforme sur le bail commercial.

Qu’est-il important de négocier dans un bail triple net ?

Comme nous l’avons vu, le bail a quasiment disparu en France. Cependant, il est toujours d’actualité dans d’autres pays. Or, les règles lors de la conclusion d’un bail diffèrent selon le pays où vous réalisez l’investissement, c’est-à-dire le pays dans lequel le bien immobilier est situé. Renseignez-vous sur les règles applicables aux baux commerciaux dans le pays concerné : les mentions obligatoires, le dépôt de garantie, le pas-de-porte, la durée minimum, le droit au renouvellement du bail, les modalités de l’offre de renouvellement, etc.

Par exemple, en France, en cas de demande de renouvellement du bail, le refus de renouvellement sans motif par le bailleur l’oblige à verser une indemnité d’éviction au locataire. Ce n’est pas forcément le cas dans les autres pays. En effet, depuis la loi Pinel, le bail commercial est équilibré.

Dans tous les cas, quatre éléments sont à regarder avec une grande attention lors de la conclusion d’un bail commercial triple net :

• le montant du loyer ;
• les modalités de résiliation du bail ;
• la durée du contrat,
• le sort des travaux et installations à la fin du bail.

En effet, le montant du loyer devient l’élément majeur de la négociation. Puisque le locataire assume toutes les charges, le loyer est généralement moins important que dans un bail classique.

De plus, en tant que propriétaire, vous pouvez également vouloir négocier un bail triple net avec une durée ferme. On parle alors de bail triple net cautionnable. Concrètement, ce bail ne peut pas être résilié avant sa date d’expiration. Il n’est donc pas possible de résilier le contrat au bout de trois ou six ans. En pratique, lorsque les coûts se révèlent plus élevés que prévu, il n’est pas rare que les locataires mettent fin au bail dès que possible.

Enfin, le bail peut indiquer que les installations deviendront la propriété du propriétaire à la fin de celui-ci ou que le locataire devra remettre en état le local.

Bon à savoir : Si vous recourez à un modèle de bail commercial sur internet, veillez à ce qu’il respecte la réglementation du pays où se trouve le bien.

Le bail triple net au Royaume-Uni

Au Royaume-Uni, la plupart des baux sont des baux triple net. Ils sont appelés “Full Repairing and Insuring Lease” ou “FRI Lease”.

La particularité de ce bail est qu’à sa fin, le local doit être restitué dans un bon état sans prendre en considération l’état au début de la location.

Vous êtes intéressé par un investissement au Royaume-Uni ? Pensez à bien vérifier les frais potentiels de remise en état !

Par ailleurs, le bail peut comprendre une clause “Tenant’s Break Clause”, c’est-à-dire une clause permettant au locataire de résilier le bail avant son terme. Il est important de vérifier les conditions de mise en jeu de cette clause. Souvent, elles sont très restrictives.

De plus, contrairement au loyer du bail commercial français, le loyer du triple net anglais n’est pas plafonné, notamment au moment de la révision du loyer. De plus, le bail indique généralement que la révision du loyer ne pourra engendrer qu’une augmentation (et non une diminution). Afin de limiter les risques de hausses trop importantes, il est possible d’inclure une clause faisant référence à un indice (exemple:  l’indice du prix commercial - “commercial price index”).

Comme vous pouvez le voir, le bail commercial anglais est moins protecteur pour le locataire.

Lisez notre article “Bail commercial : les fondamentaux” pour connaître la réglementation de ce bail et l’article “Bail commercial : comment bien le négocier et le réviser ?” pour ne pas faire l’impasse sur une éventuelle négociation afin d’adapter le contrat !