Quelle est la différence entre un local professionnel et un local commercial ?

Dernière mise à jour : 21 octobre 2022

La confusion entre local professionnel et local commercial est courante. Pourtant, le premier est destiné à l’exercice d’une activité libérale ou pour des locaux de bureaux tandis que le second est voué à une fonction commerciale, industrielle ou artisanale. Les baux de location impliquent également des obligations et des droits différents. Découvrez en détail la différence entre local professionnel et local commercial dans cet article !

Un local commercial pour un usage commercial

Le local commercial est défini par un bail commercial : le locataire est alors inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers pour les activités artisanales. Il s’agit donc d’un bail qui concerne uniquement les personnes avec une activité professionnelle commerciale, industrielle ou artisanale. Toutes les conditions d’exercice des baux commerciaux sont indiquées dans le Code de commerce.

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Afin de bien comprendre la logique du local commercial, il faut appréhender la notion de fonds de commerce. Il s’agit de l’ensemble des biens corporels et incorporels (sans existence physique, comme le droit au bail commercial) essentiels à l’exercice d’une activité commerciale. On parle ici de tout ce dont le local est composé : des murs commerciaux et des murs de boutique, de la clientèle, du matériel et outillage, de la marchandise et des stocks, du nom de l’enseigne sur la grande vitrine, etc.

Un local professionnel pour un usage professionnel non-commercial

La différence entre local professionnel et local commercial dépend de l’activité du locataire. Avec un bail professionnel, ce dernier exerce ici exclusivement une activité non-commerciale. Il s’agit notamment des professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, etc.) ou non réglementées (apporteurs d’affaires, consultants, etc.). En clair, ce sont simplement des locaux à usage de bureaux. Petite astuce pour faire la différence : les activités non-commerciales sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Non-Commerciaux (BNC).

Attention cependant : il est possible pour un locataire soumis au bail professionnel de demander à ce que son contrat de location soit soumis au statut des baux commerciaux selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 modifié par la loi du 4 août 2008. Les conditions sont alors les suivantes :

• le bailleur et le locataire sont d’accord et l’expriment formellement dans le contrat ;
• le bail est mis à disposition du locataire ;
• le fonds est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.

Les autres différences entre local professionnel et local commercial

Les conditions de résiliation

La première différence entre local professionnel et local commercial est celle des conditions de résiliation, c’est-à-dire les modalités pour mettre au fin au bail qui sont beaucoup plus souples pour le bail professionnel. Pour tous les contrats de bail, la résiliation représente toujours une étape délicate, mais les obligations varient selon le type de bail signé.

La résiliation est facilitée pour le locataire avec un local professionnel : le preneur peut résilier à tout moment, à condition de simplement respecter le préavis de 6 mois informant le bailleur de son départ. Il faut adresser cette demande par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Par contre, pour un bail commercial, la résiliation anticipée est plus contraignante. Le commerçant peut uniquement demander à quitter le local à l’expiration de la période triennale (sauf s'il existe une clause d'échelle mobile) : puisque le contrat est signé pour une durée du bail de 9 années minimum, le locataire peut partir après 3 ou 6 ans seulement sauf à payer les loyers des mois restants. Un préavis de 6 mois devra alors être respecté. Du côté du propriétaire ce dernier doit invoquer des motifs précis énoncés dans le code de commerce pour reprendre le local par exemple : l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli pour insalubrité (article L145-17 du code de commerce). À défaut d’un motif autorisé par le code de commerce, le bailleur doit verser une somme d’argent au locataire appelée indemnité d’éviction. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce à laquelle vient s’ajouter éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (article L145-14 du code de commerce).

La durée du bail

Deuxième différence entre un local professionnel et un local commercial : la durée du bail. Pour un bail commercial, le locataire est protégé pour une durée de 9 ans, tandis qu’elle est de 6 ans pour un bail professionnel. Cette durée n’est pas impactée par la localisation du local (même si le local est situé en hyper-centre) ou sa superficie.

Le droit au renouvellement

Le droit au renouvellement du bail est une autre différence entre un local professionnel et un local commercial.

Lorsqu’un bail commercial arrive à échéance, c’est-à-dire au bout de 9 ans, le droit au renouvellement permet au locataire, à l’expiration de son bail, de bénéficier d’un renouvellement ou dans le cas contraire du paiement d’une indemnité d’éviction, c’est-à-dire le paiement d’une somme d’argent par le propriétaire au bénéfice du locataire.

Toutefois, le renouvellement du bail  peut impliquer une modification du loyer, généralement à la hausse. De son côté, le locataire peut exprimer sa demande dans les 6 mois avant la fin du contrat pour demeurer titulaire du bail. Les conditions relatives à cette demande sont exprimées dans l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du code de commerce.  À noter : il n’est pas possible de prévoir en avance une clause dans le contrat ou tout autre arrangement pour faire échec dans le futur au droit de renouvellement du locataire.

La différence entre bail commercial et professionnel tient au fait que dans ce dernier cas, louer un local professionnel n’implique pas de droit au renouvellement au profit du locataire à la fin du bail. Le contrat est tacitement reconduit pour la même durée, sauf si l’une des parties prend librement congé en respectant un préavis de 6 mois. Ainsi, contrairement au bail commercial le propriétaire n’a donc pas à respecter des motifs précis pour ne pas renouveler le bail ni même à verser une indemnité d’éviction au locataire s’il ne souhaite pas renouveler le contrat de location.

La révision du montant du loyer

Enfin,  la dernière différence entre un local professionnel et un local commercial consiste dans les modalités de révision des loyers.  Si au départ, le montant des loyers est librement fixé par les parties dans les deux cas, par la suite les conditions de révision du loyer en cours de bail différent.

Pour un local commercial à louer, le loyer ne peut être modifié :

• qu’au bout de 3 ans à compter de l’entrée dans les locaux  ou après le point de départ du bail renouvelé. En d’autres termes les 3 années sont comptabilisées à compter de la date d’anniversaire de l’entrée du locataire pour le bail originel ou la date de renouvellement du bail précédent. Ce type de révision est “automatique”, c’est-à-dire qu’il n’y a pas besoin de prévoir cette possibilité dans le contrat de bail.
  
• Par ailleurs,  le loyer peut également être révisé selon un autre “rythme” que ceux évoqués ci-dessus  s’il existe dans le contrat d’une clause d’échelle mobile. Dans ce dernier cas, cette modalité de révision n’est pas “automatique” c’est aux parties de la prévoir dans le contrat. Afin de protéger le locataire d’une augmentation du loyer engendrée par le jeu d’une clause d’échelle mobile, l’augmentation ne peut excéder 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. On parle alors de “lissage” du loyer (article L145-39 du code de commerce).
  

Le tout est évidemment encadré par la loi et la révision du loyer pour un bien à usage de commerce est plafonnée selon la variation de l’indice trimestriel de référence (publié sur le site de l’INSEE) :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Son calcul a été modifié par décret le 15 mars 2022.
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités de nature tertiaire, par exemple un  bureau.
  

Concernant l’exercice d’une activité professionnelle libérale, un local professionnel peut également voir son loyer révisé en cours de contrat, mais uniquement si une clause le précise avec toutes les modalités et conditions. Pour les activités libérales et tertiaires, c’est la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert de référence.

Différence entre local professionnel et local commercial : ce qu’il faut retenir

Connaître la différence entre un local professionnel et un local commercial est important, car en fonction du type d’activité exercé dans les locaux, il n’est pas possible de signer à sa convenance un bail commercial ou un bail professionnel. De plus, selon le type de bail qui est signé les droits et les obligations du bailleur et du preneur seront plus au ou moins souple.

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