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Sobriété énergétique et décret tertiaire : quel impact sur l' immobilier tertiaire ?

Sobriété énergétique et décret tertiaire : quel impact sur l' immobilier tertiaire ?

De la loi Élan de 2018 est né le décret tertiaire entré en application en octobre 2019.

Aujourd’hui on parle du Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), comme pour mieux comprendre ce dont il est réellement question 🧐 : la baisse de la consommation d’énergie, l’augmentation de la part des énergies renouvelables dans le mix, et la limitation des gaz à effet de serre.

Si tout le monde s’active en ce moment même, c’est parce que c’est l’heure limite des déclarations 🕔. Le système OPERAT va collecter les chiffres de la consommation énergétique des bâtiments, des bons et des mauvais élèves, propriétaires et locataires, et il n’y a pas d’évitement possible. C’est obligatoire. Étant donné que c’est une toute première fois pour les entreprises, un délai a été accordé jusqu’au 31 décembre 2022.

Comment OPERAT va contrôler la sobriété des bâtiments tertiaires ? Comment modifier quelques aménagements rapidement pour réaliser des économies ? Et en termes plus généraux, comment réussir la transition : construction, rénovation, réemploi ?

OPERAT : contrôle, suivi et benchmark

Tous les bâtiments de plus de 1 000 mètres carrés sont tenus de participer au PSE et les propriétaires doivent déclarer leur consommation d'énergie au système OPERAT avant le 30 septembre de chaque année. Les données recueillies seront utilisées pour évaluer la conformité de chaque bâtiment au plan de sobriété énergétique, et ceux qui ne répondent pas aux exigences seront soumis à des sanctions.

Le PSE aura un impact important sur les propriétaires de biens immobiliers professionnels et commerciaux, car ils devront apporter des modifications à leurs locaux afin de se conformer aux exigences du gouvernement. En outre, ils devront suivre leur consommation d'énergie et la communiquer au système OPERAT sur une base annuelle. Tout manquement à cette obligation pourrait entraîner des pénalités.

Il y a 2 façons d’utiliser OPERAT.

  • La première est d'utiliser la méthodologie "CRELAT" qui est le paramètre par défaut. Avec Crelat, vous devrez entrer votre consommation d'énergie de l'année précédente ainsi que votre consommation de référence. C’est la consommation énergétique d’une année de référence comprise entre 2010 et 2019, factures à l’appui.

    👉🏻 Mission : réduire de 40% les consommations d’énergie d’ici à 2030 par rapport à votre année de référence choisie.
  • La deuxième façon d'utiliser OPERAT est d'utiliser la méthodologie "CABS". Avec Cabs, vous devrez entrer votre consommation d'énergie de l'année précédente ainsi que votre "objectif absolu". Votre objectif absolu est la consommation finale d'énergie que vous visez en fonction des contraintes que vous avez déclarées : chauffage - ventilation - climatisation (CVC) et usages (USE).

👉 Mission : en introduisant des variables dans l’utilisation parfois mixte d’un bâtiment, ainsi que des contraintes particulières (géographie, climat, architecture…), on peut moduler la durée sur laquelle investir et atteindre l’objectif fixé par arrêté ministériel grâce à l’observation de données de référence.

Au 31 Décembre, OPERAT devra être renseigné (année de référence, année 2020 et 2021). Vos outils de contrôle internes permettent de suivre vos avancées : on entre dans l’ère de “l’Energy Management”.

Energy Management : l’impact sur le bâtiment

La transition énergétique est un défi majeur pour les entreprises. Elle l’est aussi pour les propriétaires bailleurs : il faut rassurer les exploitants quant à la performance énergétique du bâtiment et aux coûts de maintenance des aménagements en place. L’enjeu pour l’entreprise est d’intégrer un bâtiment qui ne consomme pas beaucoup, tout en maintenant le niveau de production habituel.

Heureusement, il existe des actions concrètes et opérationnelles qui peuvent être réalisées rapidement pour réduire la consommation d'énergie.

Pour mesurer l’efficacité énergétique du bâtiment, on peut faire un audit énergétique. Il est d’ailleurs obligatoire pour le locataire dont l’activité représente plus de 250 salariés ou affichant un bilan de + de 50 millions de CA.

Cet audit donnera des préconisations pour atteindre les objectifs énergétiques. En introduisant les données de l’audit dans l’EMS (Energy Management System), un plan d’amélioration continue pourra être mis en place sur le format planifier / vérifier / améliorer.

Les 4 volets importants sont :

  • La régulation thermique
  • La production d’eau chaude
  • La consommation d’électricité
  • La décarbonation

La régulation thermique du bâtiment

La réglementation thermique 2012 (RT 20212) et maintenant la réglementation environnementale 2020 (RE2020) applicables dans la construction, donnent des indications sur les attentes dans le tertiaire.

Qu’est-ce qu’un bailleur peut mettre en place pour rassurer un preneur à bail sur la sobriété du bâtiment ?

  • Fermeture et ouverture des portes par détection : très discuté en ce moment avec les portes des boutiques qui ne doivent pas rester ouvertes en hiver pour limiter la déperdition de chaleur et donc, éviter la surconsommation.
  • Adopter le air zoning : si des bureaux ou des locaux sont dotés d’une climatisation réversible, un thermostat dans chaque pièce occupée permet de réguler la température en fonction des besoins. Quelqu’un a trop chaud et booste la clim ? Cela ne doit plus concerner l’étage entier.
  • Penser autant au froid qu’au chaud avec des solutions de protection vitrées autocollantes.

Un bureau d’études permettra de savoir s’il est possible d’avoir recours à la géothermie.

Les températures préconisées actuellement sont 19° en occupation, 16° hors occupation et 8° hors occupation pendant 2 jours et plus.

La production d’eau chaude

En ce moment, ce qui cartonne dans le secteur de la construction, ce sont les panneaux solaires photovoltaïques. Parce que c’est la solution autogérée la plus facile et la moins coûteuse à mettre en œuvre.

Et généralement, la localisation du bâtiment ne permet pas de produire suffisamment pour alimenter tout un écosystème en électricité. Alors on peut décider de produire uniquement l’eau chaude qui est généralement beaucoup moins consommée en entreprise.

La consommation d’électricité

Concerne l’utilisateur mais aussi le bailleur pour la partie éclairage.

💪 Action !

  • Paramétrer le parc informatique en veille, ainsi que les imprimantes.
  • Éveiller les consciences sur les usages énergivores : vidéos, pièces jointes, copies d’email.
  • Optimiser l’éclairage : ampoules LED, détecteur de mouvements, plus d’éclairage la nuit. Quelques chiffres de Marcel Ragni (Vice-Président du syndicat national de l’éclairage) : éteindre de 23 à 5h ce n’est “que” 25% d’économie d’énergie. En utilisant la technologie à LED et les drivers (qui transforment la tension reçue et l’adaptent à l’utilisation), on réalise jusqu’à 80% d’économie d’énergie sur la partie éclairage. Grâce à la détection, on augmente la durée de vie des batteries de 15 à 20 ans.

La décarbonation

Une feuille de route “Plan Bâtiment Durable” est en cours d’élaboration jusqu’en 2023.

Cela concernera la construction, la rénovation, la déconstruction mais aussi le cycle de vie du bâtiment. C’est-à-dire qu’on peut décarboner à chaque fois qu’un élément du bâtiment ou de l’appareil de production doit être modifié.

Alors, on utilisera des matériaux biosourcés ou recyclés pour toute transformation ou nouvel achat.

L’allongement de la durée de vie du bâtiment dans des conditions optimisées ou faisant appel à l’économie circulaire est un éco geste favorisant la décarbonation qui affecte le bilan positivement.

Le bail vert

Le bail vert est une annexe de la loi Grenelle II introduite dès 2012. La loi Grenelle II concerne l'engagement national pour l'environnement. C'est dans cette perspective que s'inscrit la mise en place obligatoire de l'annexe environnementale, également appelée bail vert, sur les locaux de plus de 2000 mètres carrés à usage professionnel (bureaux ou commerces). Le bail vert est un outil qui incite les occupants de ces immeubles à adopter des comportements plus vertueux en matière d'économie d'énergie et de protection de l'environnement. C'est aussi un moyen pour les propriétaires de prendre en compte la dimension écologique dans la gestion de leurs immeubles.

Le bail vert contient généralement des dispositions relatives à:

  • l'utilisation des énergies renouvelables,
  • l'efficacité énergétique,
  • la gestion des déchets,
  • l'économie d'eau,
  • le développement durable.

Le bail vert est un outil de plus en plus utilisé par les entreprises pour réduire leur impact environnemental.

Ceux qui ont compris et géré grâce à l’loT (capteurs connectés) les dépassements des seuils préconisés ont pu normalement réaliser jusqu’à 38% d’économie d’énergie.

Construction, rénovation et réemploi : la sobriété énergétique dans tous ses états.

Le très instructif forum de la transition qui s’est tenu à Nice en Septembre 2022 a traité, entre autres sujets, de la construction et de la rénovation dans le tertiaire.

Selon les intervenants, des promoteurs comme BNP Paribas Real Estate ou des membres du gouvernement, la construction ne doit pas s’opposer à la rénovation. Tout comme la low Tech ne doit pas s’opposer à l’innovation technologique.

Foncier de plus en plus rare, zéro artificialisation des sols = recyclage des friches

Le recyclage des friches est une situation de plus en plus récurrente. En fait, il s’agit d’une reconversion des bâtiments existants (une ancienne usine en entrepôt).

Alors bien sûr, c’est plus cher. Il faut dépolluer, parfois désamianter, et utiliser des matériaux qui sont plus onéreux comme le béton bas carbone ou les matériaux biosourcés.

Les enjeux sont tels que les acteurs se mobilisent pour ne plus prendre en compte (uniquement) la rentabilité du projet mais penser en cycle de vie du bâtiment et à sa durabilité.

👀 Difficile, mais pas impossible.

La construction labellisée

Il y a un double niveau de labellisation :

  • Le promoteur : qui peut lui-même obtenir une norme iso 9001 et 14 001. Afnor garantit que l’entreprise gère et réemploie les déchets, utilise les bons matériaux pour limiter les gaz à effet de serre, qu’elle ne pollue pas les sols. Le constructeur devra aussi élaborer des process internes qui facilitent les audits.
  • La construction : Aujourd’hui, plus aucun bâtiment ne sort de terre sans à minima une norme BBC. Il existe de nombreux labels : HQE, BREEAM, E+C-, NF Bâtiments tertiaires, THPE EnR. Tous ont pour vocation d’être les plus propres et les plus passifs possibles. Les promoteurs révisent leur rapport aux matériaux, utilisent le bois dans les structures d’immeubles de bureaux.

La difficulté aujourd’hui est de maintenir un bâtiment dans le temps alors même qu’on ne connaît pas les usages qui en seront faits dans 20 ans.

On parle de réversibilité de la construction pour permettre les nouveaux usages sans tout déconstruire.

Tous concernés par le plan de sobriété énergétique

Jusqu’ici on parlait d’objectifs à atteindre sans contraintes, aujourd’hui, avec les outils de mesures obligatoires, on entre dans une phase de contrôle. Le risque de ne pas remplir le fichier Operat est une amende de 1500€ pour une personne physique et 7500€ pour une personne morale.

Le financement de la sobriété d’un bâtiment repose sur son propriétaire, même si quelques aides, comme le Fonds Chaleur, existent. Mais ce qui est important, c’est qu’il est possible d’améliorer la performance énergétique du local en optimisant simplement l’existant et les usages.