Pénurie de matières premières : quelles solutions pour la promotion immobilière ?
En mars 2021, l’un des plus grands navires de commerce en service au monde a bloqué le canal de Suez, perturbant durablement la chaîne logistique mondiale. D’autres facteurs ont convergé pour créer une pénurie de matières premières comme les métaux et minerais (cuivre, nickel, zinc), le pétrole, le caoutchouc, le plastique et le bois, venue se répercuter fortement sur les prix du marché en générant des hausses des prix de la construction. Cette pénurie de matières premières va-t-elle inévitablement entraîner l’augmentation des prix à l’achat ? La portance sur les loyers, ou encore la révision du prix de vente selon la hausse des coûts de construction en VEFA représentent-elles des solutions viables, pour le résidentiel comme pour l’immobilier tertiaire ? On fait le point avec Maxime Allaerd, Responsable de Programmes chez Polygone, promoteur innovant spécialisé en immobilier commercial dans la métropole lilloise.
“Une période inédite” : les conséquences de la pénurie de matières premières sur la promotion immobilière
Avec l’accident de l’Ever Given, plus de 20 millions de tonnes de marchandises à l’exportation n’ont pas pu transiter par le canal, bloquant 10 % du commerce mondial. Qui dit importations bloquées dit pénurie et hausses de prix : les devis pour la promotion immobilière ont ainsi augmenté de plus de 10 % ! La pénurie concerne également les conteneurs eux-mêmes : ils sont en nombre insuffisant suite à la crise sanitaire qui a bloqué les échanges, et à la récente relance de l’activité économique mondiale. Le transport maritime connaît donc déjà une flambée de ses tarifs depuis plus d’un an.
A ces facteurs s’ajoutent, outre la crise sanitaire, des conflits géopolitiques entre les Etats-Unis et le Canada autour du bois d’œuvre, qui ont conduit les Etats-Unis à se fournir en bois auprès de pays producteurs en Europe de l’Est. Les projets de construction en bois ont ainsi vu leur prix doubler et menacent de se raréfier prochainement, alerte Maxime Allaerd.
Enfin, n’oublions pas l’activité soutenue de rénovation des logements (+43% selon Europe 1), qui, tout en portant la croissance économique du secteur du BTP, contribue, par la consommation de matières premières, à la pénurie de stocks de matériaux.
“Pour la promotion immobilière, les coûts de construction ont toujours évolué avec le temps”, rappelle Maxime Allaerd. “Chez Polygone, ces coûts restent en général fidèles au bilan prévisionnel et, lorsqu’on est une belle entreprise, les banques nous maintiennent leur confiance. Mais actuellement, d’une part, la pénurie de matières premières est telle qu’il faut passer des commandes plus d’un an à l’avance, voire choisir des entrepreneurs en fonction de leur disponibilité et non de leurs tarifs. D’autre part, à l’heure d’accorder des crédits, les délais des banques s’allongent. Vu la situation, le cours des matières premières ne va pas baisser et les prix de construction vont rester hauts. Le secteur vit une période inédite !”.
La hausse des prix à la vente sur certains actifs tertiaires
Cette offre diminuée en matières premières, couplée à une hausse des coûts du fret maritime, vient se répercuter très factuellement sur les prix de la construction neuve de parcs tertiaires. D’après la Fédération Française du Bâtiment, le prix des matériaux comme le plastique, le PVC, l'acier ou le cuivre a ainsi augmenté de +30 à +50%, tandis que l’Insee évoque +31,3% sur l’acier de construction, + 28,6% sur le PVC ou encore +22,2% sur le cuivre.
Cela engage d’ores et déjà une hausse des prix à la vente sur certaines typologies d’actifs. Pour preuve : dans l’immobilier tertiaire, le prix des locaux d’activité industriels est passé de 900 euros/m2 il y 3 ans à 1150 euros /m2 aujourd’hui. “Pour être précis, l'augmentation des coûts de construction n’est pas la seule cause d’augmentation du prix du marché”, nuance Maxime Allaerd : “on peut noter l’augmentation du prix du foncier, la rareté de l’offre, ainsi que le développement de plus petites surfaces sur les locaux d’activité, qui a également contribué à la hausse des prix”.
Portance sur les loyers, clauses de révision lors d’une commercialisation en VEFA : quelles autres solutions envisager pour les promoteurs immobiliers ?
L’encadrement des loyers ne permettra pas de pallier les conséquences de la pénurie de matières premières
Si vous êtes à la fois constructeur et gestionnaire de vos programmes, et que votre projet de construction subit un surcoût dû à la hausse du prix des matières premières, vous ne pourrez pas nécessairement récupérer cette perte financière grâce à une augmentation du loyer. En effet, les propriétaires-bailleurs d’actifs tertiaires peuvent fixer librement le montant des loyers commerciaux, sauf dans le cas d’un dispositif de défiscalisation (loi Pinel) et dans la limite de l’encadrement des loyers (loi Alur). Sans oublier que l’Indice du Coût de la Construction (ICC), qui mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage d'habitation, ne fait plus partie des indices utilisables pour l’indexation des baux commerciaux. (Vous pouvez en consulter la liste ici).
Alors pour ne pas subir les conséquences de la pénurie des matériaux sur la promotion immobilière et ne pas perdre en valeur locative, la commercialisation en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est-elle la solution miracle ?
La commercialisation en VEFA pour réviser les prix de vente ?
Pour un promoteur, difficile aujourd’hui d’estimer les fonds nécessaires au financement des projets, compte-tenu des fluctuations des chiffres de la pénurie de matières premières. Certains acteurs envisagent alors une solution que Lisy a pris le temps d’analyser : répercuter la hausse des matériaux dans le cadre de commercialisations en VEFA.
Un financement avec les fonds des acquéreurs
Pour un immeuble ou un lot de maisons, un projet est généralement lancé lorsque 30 à 50% des biens ont été vendus. Ainsi le promoteur peut-il obtenir des garanties financières, ne pas investir trop de fonds propres et bénéficier d’entrées d’argent souvent 2 à 4 mois avant l’achèvement de la construction, ce qui a la faveur des banques. De plus, les contrats en VEFA offrent de nombreuses garanties de construction aux acheteurs et sont encouragés par le gouvernement, qui, à ce titre, propose des aides comme le financement à taux zéro, la réduction des frais de notaires ou encore le dispositif Pinel pour les investisseurs.
Réévaluer le prix prévisionnel selon le cours des matières premières
Pourquoi envisager la VEFA comme une solution à la hausse des prix de la construction ? Si, en VEFA, le contrat de réservation du bien signé doit obligatoirement indiquer le prix de vente du logement, ce prix reste néanmoins à titre prévisionnel. Ainsi, il est possible pour un promoteur immobilier de réévaluer le prix de son bien selon la progression des indices du coût des matières premières, et donc l’évolution de la structure de son montage financier. Le montant indiqué sur le contrat de réservation peut donc être modifié avant la signature du contrat définitif.
Un promoteur qui privilégie des dossiers au chiffre d’affaires important et aux marges réduites pour faire travailler ses collaborateurs peut ainsi avoir intérêt à activer les clauses de révision du prix prévisionnel.
Une augmentation du prix prévisionnel plafonnée
Cependant, la marge d’augmentation est plafonnée : cette révision du prix ne peut pas excéder 5% du prix quand le délai de livraison du bien est prévu dans l’année écoulée et 2 % lorsque ce délai est compris entre 1 et 2 ans. De plus, dans le cas où le contrat mentionne une clause de révision des modalités, elle ne peut être supérieure à 70% de la variation de l’indice de base national du bâtiment, publiée chaque mois du Journal officiel. L’augmentation doit donc toujours être indexée sur l’indice permettant de réévaluer les prix en VEFA. A ce titre, au premier trimestre 2021, l’Indice du Coût de la Construction s’établit à 1822, soit +2,94% sur un an, d’après l’Insee.
Des pré-commercialisations moins pertinentes pour l’immobilier tertiaire
De plus, rappelle Maxime Allaerd au micro de Lisy, il en va différemment des promoteurs spécialisés dans l’immobilier résidentiel, qui ont souvent l’obligation de pré-commercialiser, et des promoteurs dans l’immobilier tertiaire, qui lancent au contraire souvent leurs programmes en blanc. En effet, les entreprises acheteuses ou locataires effectuent leur recherche de locaux d’activité ou de bureaux lorsque le bien est déjà largement sorti de terre et qu’elles peuvent s’y projeter en détail (portes sectionnelles, emplacement des camions etc). Cela ne va pas dans le sens de pré-commercialisations en VEFA dans l’immobilier tertiaire, ni, donc, de l’intérêt de la révision des prix selon la progression des indices.
Enfin, contrairement à la construction de logements d’habitation, en moyenne 60% du prix d’un local tertiaire est versé à l’appel de fonds. En quelques mois seulement entre la signature et la réception, les prix des matières premières auraient peu de chance d’évoluer radicalement : activer la clause de révision serait relativement sans intérêt.
L’argument commercial
Reste enfin un élément à balancer dans la décision d’activer la révision du prix de vente en VEFA en fonction de la progression de l’indice. Il est délicat pour un promoteur de justifier une augmentation des prix de vente par la hausse du coût de construction tout en maintenant ses marges : la révision n’est pas aisée à justifier sans endommager la relation commerciale. A ce titre, il faut évaluer le prix du logement : si le plafond de 5% peut s’avérer intéressant à Paris où le prix du logement est élevé, pas sûr que cela s’applique aux périphéries de métropoles régionales.
Pénurie de matières premières et nouvelles normes énergétiques : il y a urgence !
La révision du prix prévisionnel dans le cadre de pré-commercialisations en VEFA n’est donc à privilégier que dans certaines conditions, en fonction des typologies de biens et de leur localisation. Mais une nouvelle donne vient créer l’urgence pour les promoteurs : la mise en place de la Réglementation Environnementale 2020, qui appliquera de nouvelles normes énergétiques drastiques dès 2023 pour la construction en immobilier tertiaire. S’il est du devoir du promoteur de contribuer à l’indispensable transition écologique, souligne Maxime Allaerd, la RE2020 va encore faire s’envoler les coûts de construction et il va devenir difficile de maintenir les prix. Avec la pénurie de matériaux, les acquéreurs seront-ils prêts à dépenser 30% de plus pour un bien immobilier écoresponsable ?
En résumé
Le blocage du Canal de Suez couplé aux démêlés géopolitiques entre les Etats-Unis et le Canada autour du bois et à la crise sanitaire, a causé une hausse du coût des matières premières, du fait de la pénurie et de la flambée du prix des transports maritimes. Côté promoteur, pour pallier ces conséquences, privilégier les projets en VEFA afin d’ajuster le prix de vente de vos biens selon la progression de l’indice des matières premières peut représenter une solution, dans l’immobilier résidentiel plus que dans l’immobilier tertiaire, et dans les métropoles où le cours de l’immobilier est très haut. Toutefois, activer la clause de révision du prix prévisionnel est soumise aux plafonds légaux, et une juste balance est nécessaire avec le maintien d’une bonne relation commerciale avec vos clients.
Malgré les récentes aides aux professionnels du BTP annoncées en septembre 2021 par Bruno Le Maire, une question reste ouverte : avec la pénurie de matériaux et la mise en place des normes énergétiques RE2020, dans quelles conditions sera-t-il possible de maintenir les prix ?
Pour aller plus loin sur l’activité du bâtiment au deuxième trimestre 2021, consultez la toute dernière étude de la CAPEB.
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