Mise en conformité d’un local commercial

Vous souhaitez mettre un local commercial en location ou voulez en louer un ? Concrètement à qui revient la charge des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration pour permettre au locataire d’exercer son activité dans les règles ? On vous explique tout !

Un local commercial doit dans certains cas faire l’objet de travaux de mise en conformité. Ce sont tout ce qui concerne les normes de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité pour être en règle avec l’administration. Or, le montant des travaux peut vite grimper 💰. Vous l’aurez deviné, leur prise en charge peut devenir un sujet conflictuel entre le bailleur et le preneur. D’autant plus si le bail commercial ne comporte pas une clause précise (petite mention écrite) concernant la répartition des travaux de mise en conformité dans le contrat : clause de transfert.

En effet, la responsabilité de la mise en conformité du local commercial doit être décidée d’un commun accord entre le preneur et le propriétaire lors de la rédaction du contrat de bail. Mais attention !  Tous les coups ne sont pas permis 👊. La rédaction de la clause des travaux de mise en conformité obéit à certaines règles :

• Lors de la mise en location, le bailleur doit délivrer un local conforme à l’activité mentionnée dans le bail qui sera exercé dans les lieux.
• Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 (loi Pinel) le propriétaire ne peut pas se décharger de certains travaux de mise en conformité. Cela concerne les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. En effet, la réalisation de ces travaux de grande envergure et du gros entretien fait partie des obligations du propriétaire.
  

📝Comme vous pouvez le voir, il est très important de bien prendre le temps de rédiger et négocier votre contrat de bail commercial !

Avec cet article en vous explique :

• En quoi consiste concrètement les travaux de mise en conformité ?
• Qui en a la charge et dans quelles situations ?
• Quelles sont les sanctions en cas de non-mise en conformité du local ?
  
  
  

En quoi consiste la mise en conformité d’un local commercial ?

Avant de devenir un pro sur le sujet de la mise en conformité d’un local, un petit rappel s’impose !

Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est possible de négocier le contenu du contrat. Certaines règles des baux commerciaux sont d’ordre public. Dans ce cas précis, la loi n’autorise pas qu’on puisse venir insérer des clauses qui sont contraires à ce qui est indiqué dans la loi (code de commerce). Autrement dit, vous ne pouvez pas faire votre petite tambouille comme bon vous semble 🍳. En revanche, d’autres points peuvent faire l’objet d’un accord contractuel. Vous pouvez alors librement négocier certains éléments du contrat par exemple, certaines dépenses ou travaux à la charge du preneur.

En tant que preneur et bailleur d’un bail commercial, vous êtes soumis à un certain nombre de réglementations :

• Normes de sécurité (alarme incendie, sorties de secours, normes électriques…)

Exemple :

-Le coût des travaux de mise en conformité de l’hôtel avec les normes incendie qui sont applicables aux établissements recevant du public sont à la charge du bailleur qui doit délivrer le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné. Aucune disposition du bail ne peut transférer au preneur le coût de ces travaux (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 17 avril 2013, n° 11/12222).

-Un local loué qui est dépourvu d’alimentation en eau comme d’une installation électrique conforme, ne présente pas les conditions sanitaires et d’hygiène permettant l’exploitation d’un commerce d’alimentation rapide. Le bailleur ne peut pas mettre ces travaux à la charge du locataire en indiquant simplement qu’il prend les lieux en leur état actuel (CA Aix-en-Provence, 5 avril 2013, n° 11/02367).

• Normes d’hygiène (aération, ventilation, canalisations…)

Certains secteurs, comme la restauration, ont des règles propres.

• Normes des établissements recevant du public

Depuis le 1er janvier 2015, tous les établissements recevant du public doivent posséder des systèmes d’accès adaptés pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Pour aller plus loin, lisez aussi notre article tout savoir sur les normes ERP !

• Mise en accessibilité aux personnes à mobilité réduite
  

Suite à une visite de contrôle, votre commerce peut recevoir une injonction de mise en conformité. N’oubliez pas qu’un local risque une fermeture administrative en cas de non-conformité ! Ça serait dommage de tout faire capoter ! 🙈

Qui doit prendre en charge les travaux de conformité et dans quelles situations ?

Cela va dépendre de plusieurs situations.

Étape 1 : Est-ce qu’une anomalie est révélée ?

Lorsque vous envisagez de conclure un bail commercial, vous devez porter une grande attention aux conditions stipulées sur l’exécution des travaux de conformité. Par exemple, ceux-ci peuvent être rendus nécessaires par le Règlement sanitaire départemental (RSD), les normes de sécurité (sécurité-incendie, sécurité électrique…) ou encore, par les normes d’accessibilité.

La non-conformité des locaux commerciaux peut résulter des anomalies révélées avant la possession des lieux (par exemple : une non-conformité électrique).  Cette non-conformité peut également intervenir après la prise de possession suite à un changement de réglementation.

Étape 2 : Qui va devoir prendre en charge les travaux de conformité en cas d’anomalie ?

👉 En l’absence de clause contractuelle (mention non présente dans le contrat)

La règle de principe est qu’il revient au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité d’un local commercial. C’est ce qu’on appelle communément l’obligation de délivrance (article 1719 du code civil). Concrètement, vous devez mettre à disposition un local loué qui est conforme à sa destination contractuelle et en lien avec les règles imposées par l’administration.

Exemples :

• L’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées pour l’exercice de l’activité de traiteur lorsque la destination mentionnée au bail est l’exercice d’une activité type épicerie fine, confiserie et traiteur doit être mise en place par le bailleur.
  
• Dans le cas où le contrat indique que les locaux seront loués pour l’exercice d’une activité de café-restaurant et l’exploitation de chambres de voyageurs (activité de tourisme), la mise aux normes hôtelière doit être faite par le bailleur.
  
• En revanche, l’installation d’une seconde cuisine non nécessaire pour l’exploitation de l’activité du locataire et qui n’est pas imposée par l’administration est à la charge du preneur. Il devra dès lors en informer le bailleur.

Nota : Vous avez également à votre charge les travaux de grosses réparations, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement et les travaux pour remédier à la vétusté.

👉 En présence d’une clause contractuelle (indication écrite dans le contrat)

Il est possible de répartir dans certaines conditions et de façon amiable la manière dont vous souhaitez répartir les charges des travaux de mise en conformité uniquement pour les petits travaux.

Bonne pratique :

• La répartition des travaux doit être définie lors de la signature du contrat.
• La clause de remise aux normes dans le bail commercial doit être rédigée avec précision. Elle doit mentionner expressément votre intention de procéder à une répartition conventionnelle des charges de travaux pour mettre en conformité le local sauf pour les gros travaux. En cas contraire, les juges l’interprètent toujours en faveur du preneur.
  

Comment bien rédiger votre clause ?

❌ Une clause stipulant que “ le preneur prend le local dans l’état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance” n’exonère par le bailleur de son obligation de délivrance d’un local aux normes en fonction de l’activité exercée. Le bailleur devra donc prendre en charge les travaux de mises aux normes, le simple fait d’indiquer que le locataire prend le local en l’état n’est pas suffisant.

❌ Une clause indiquant que « l’entretien et la réfection des lieux sont imputés au preneur » ne permet pas au propriétaire de s’exonérer de son obligation d’effectuer les travaux de conformité prescrits par l’administration. Dans une telle situation, ce n’est donc pas au locataire de prendre en charge les travaux de mise en conformité.

❌ Une clause qui vise simplement « le ravalement des façades de l’immeuble » ne permet pas non plus au bailleur d’être déchargé des ravalements imposés par l’administration.

💡 Attention, quand bien même vous souhaitez transférer au locataire les petits travaux nécessaires pour la mise aux normes du local, il faudra également préciser que le transfert vaut pour les normes présentes et futures. Dans le cas contraire, seules les petits travaux à effectuer pour être en accord avec les normes applicables au jour de la signature du bail seront à la charge du locataire.

❌ Attention, rappel vous n’êtes pas libre de faire ce que vous voulez dans la clause de répartition des travaux de mise en conformité. En effet, la loi Pinel a fixé la répartition des charges de travaux pour les baux commerciaux signés ou renouvelés après le 5 novembre 2014 (’article R145-35 du code de commerce). Il n’est plus possible de mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations qui seraient liées à de la vétusté ou à de la mise en conformité. Les grosses réparations sont obligatoirement à la charge du bailleur.

☝️Si vous rédigez tout de même une clause en faisant supporter les gros travaux sur le locataire et qu’un litige est porté à la connaissance des juges, la sanction est sans appel : La clause dérogatoire de répartition est réputée non écrite. En clair ? Les juges suppriment tout bonnement la clause. D’un claquement de doigt 👏, c’est comme si elle n’avait jamais existé dans le contrat.

En effet, même conventionnement, les travaux de grosses réparations qui incombent au bailleur ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.

À noter : Le bailleur peut, sous certaines conditions, imposer au preneur d’obtenir son autorisation avant le commencement des travaux pour mettre le local aux normes s’il s’agit de petits travaux. Par exemple, une autorisation préalable pour le percement des murs.

Dans tous les cas, le bailleur doit obligatoirement prendre en charge :

🚧 Les gros travaux qui se rapportent à la sécurité du local ;

⛽️ Les travaux purement esthétiques liés à des travaux d’assainissement requis par l’administration.

👩‍🍳Les travaux devenus nécessaires en raison d’un usage des locaux différent de celle exercée par le locataire lors de la prise à bail dès lors que le bail indique une clause “tous commerces” sans autres indications. Dans ce cas de figure, en cas de changement d’activité du locataire et si rien n’est indiqué sur la prise en charge des travaux et qu’il est simplement indiqué “tous commerces” c’est au bailleur de prendre en charge les travaux de mise aux normes suite à un changement d’activité (voir en ce sens Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 juillet 2019, 18-17.107)

Exemple : Une SCI donne à bail commercial à la société Super Discount un hangar destiné à l’exploitation de tous commerces ou fonds artisanal (clause « tous commerces »). Le bail indique simplement que le locataire accepte de prendre le local en l’état. Par la suite, la société Super Discount reproche à la SCI la non-conformité des locaux à leur destination contractuelle, à défaut de permettre l’accueil du public (normes ERP). Les juges tranchent en faveur du preneur Super Discount : c’est au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité pour l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail. Et ce, malgré la clause indiquant que « le locataire accepte de prendre le local en l’état ».

À l’inverse, d’autres travaux ne sont jamais à la charge du bailleur. Le locataire doit donc réaliser :

🏩 Les travaux devenus nécessaires en raison d'un usage des locaux différent de la destination prévue dans le contrat. En effet, ce type de travaux n'est jamais à la charge du bailleur lorsque le bail contient une destination (activité) précise. Attention : en cas de déspécialisation, il faudra en informer le bailleur.

🏰 les travaux de remise en état d’une installation classée prescrit par l’administration à l’exploitant du local.

Par ailleurs, tout au long du bail, le locataire est tenu de maintenir le local en bon état d’usage et donc, d’effectuer l’entretien courant, les menues réparations (par exemple, remise en état de la moquette, remplacement des fusibles) et de prendre en charge les dégradations. De plus, les menues réparations comprennent aussi les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usure normale des locaux. Il s’agit d’une obligation d’entretien.

Pour aller plus loin, lisez aussi notre article sur les obligations du propriétaire

Quelles sont les sanctions pour non mise en conformité aux normes ?

Lorsque le local doit être mis aux normes sur la demande de l’administration, en cas de non-respect vous risquez une fermeture administrative du local et des poursuites pénales.

Par exemple, si le local ne répond pas aux normes d’accessibilité, vous risquez une amende de 45 000 € et un an d’emprisonnement.

À noter

N’attendez pas la demande administrative, il est important de remettre aux normes le local dès la parution de nouvelles réglementations. Vous éviterez ainsi de nombreux problèmes, notamment en cas d’accident.

Conclusion

En principe c’est au bailleur-propriétaire de prendre en charge les travaux de mise aux normes du local conformément au type d’activité qui est indiqué dans le contrat de bail (clause de destination). Au moment de la prise de possession des lieux, le locataire doit pouvoir exercer son activité paisiblement. Il en est de même en cas de changement d’activité du locataire en cours de bail s’il est indiqué une clause “tous commerces” et si rien n’est spécifié au contrat. Cette obligation correspond à l’obligation de délivrance du propriétaire. Il est toutefois possible d’insérer une clause dans le contrat pour mettre à la charge du locataire certains travaux de mise aux normes mais uniquement s’il s’agit des petits travaux. Attention, les travaux purement esthétiques liés à des travaux d’assainissement requis par l’administration restent à la charge du bailleur. En plus des éventuels petits travaux de mise aux normes (existence d’une clause en ce sens), le locataire doit également s’occuper des travaux de remise en état d’une installation classée prescrit par l'administration et tous les travaux de mise aux normes en cas de déspécialisation ( annexion ou changement d’activité) à défaut d’une clause “tous commerces”.

Lisez aussi nos conseils pour trouver le bon local professionnel et pour l’aménager.

Retrouvez également notre article sur le prix de l’assurance d’un local commercial.

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