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La sous-location est-elle autorisée dans un bail commercial ?

La sous-location est-elle autorisée dans un bail commercial ?

Vous louez un bail commercial et vous avez en tête de sous-louer tout ou une partie de votre local ? Pas si vite Jeannette 🤓 ! Faisons le point sur le concept de la sous-location. De quoi s'agit-il exactement ?

Vous êtes locataire d’un local et vous souhaitez à votre tour le mettre à la disposition d’un tiers en échange d’un loyer ? Dans ce cas, vous êtes dans le cadre de la sous-location. La contrepartie peut être une somme d’argent ou un avantage en nature.

Plusieurs options s’offrent à vous : la sous-location peut porter sur tout le local (= sous-location à titre principal) ou sur une partie seulement (= sous-location à titre partiel).

Mais attention ! En principe, la sous-location du bail commercial est interdite (article L145-32 du code de commerce), sauf si elle est autorisée par le propriétaire-bailleur. Elle doit alors toujours résulter d’une autorisation claire et non équivoque de ce dernier. En clair ? Une réponse mi-figue mi-raisin, tu écarteras 🍇. L’accord du propriétaire ne doit pas être ambigu.

À noter : Ne confondez pas la sous-location avec la domiciliation ou la location-gérance. La domiciliation est l’adresse juridique ou le siège social de votre entreprise et la location-gérance quant à elle, vous permet d’accorder à un tiers le droit d’exploiter votre fonds de commerce à ses risques et périls.

Voyons tout de suite les conditions pour sous-louer un local commercial sans accrocs et ses effets.

Comment obtenir l’autorisation de sous-louer son local commercial ?

Dès que vous souhaitez recourir à la sous-location, vous devez respecter deux conditions :

  • Recevoir l’autorisation de votre bailleur ;
  • Porter à la connaissance de votre bailleur les conditions auxquelles vous souhaitez sous-louer le local.

Attention : Si vous ne respectez pas cette procédure, votre bailleur pourra refuser le renouvellement de votre bail commercial et même le résilier.

L’autorisation du bailleur

La première étape à respecter est de signifier à votre bailleur votre volonté de sous-louer tout ou partie de vos locaux loués. Vous pouvez informer le propriétaire par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou via un acte de commissaire de justice (= ex acte d’huissier de justice). Dès réception, votre bailleur disposera de 15 jours pour répondre.

Vous devez avertir votre bailleur et l’inviter à concourir à l’acte même si la sous-location est autorisée dans le contrat de bail commercial. L’inviter à concourir à l’acte est le fait de le convoquer à participer à la signature de l’acte de sous-location. Il prendra alors connaissance des conditions auxquelles vous allez sous-louer le local. (On vous explique cette condition dans le point suivant, un peu de patience 🙂).

Plusieurs personnes sont propriétaires du local commercial ? Il vous faut absolument l’autorisation de tous les indivisaires !

Et si votre bailleur garde le silence 🥴? Pas de panique à bord. La loi considère que son silence vaut acceptation de votre demande de sous-location.

Cependant, il est toujours préférable d’obtenir un véritable accord clair et non équivoque. En effet, mieux vaut ne laisser aucune place à l’interprétation ! L’autorisation peut prendre différentes formes :

  • une autorisation écrite : une clause du bail commercial, un avenant au bail commercial, une clause dans l’acte de sous-location, un courrier… ;
  • une autorisation tacite, c’est-à-dire une attitude claire et non équivoque : le bailleur autorise le sous-locataire à réaliser des travaux.

Vous renouvelez votre bail commercial ? Pensez à inclure cette autorisation dedans ! En effet, le bail commercial peut inclure une clause autorisant la sous-location ou la limitant à certaines parties du local.

Le concours du bailleur à l’acte

Maintenant que vous avez averti votre bailleur de votre intention de sous-louer, celui-ci doit vous faire savoir s'il souhaite concourir au contrat de sous-location du bail commercial. Mais qu’est-ce que le concours à l’acte ? Il s’agit simplement d’inviter votre bailleur à signer le contrat de sous-location que vous allez conclure avec le sous-locataire.

Votre bailleur dispose alors de 15 jours pour vous dire s’il souhaite signer ou non le contrat. S’il garde le silence, la sous-location est tout de même valide.

Son concours rend opposable le contrat de location au bailleur. Ainsi, votre sous-locataire pourra faire valoir ses droits auprès de celui-ci (exemple : droit au renouvellement du bail)  !

À noter : Lors de la rédaction du bail commercial, le bailleur et le locataire principal peuvent négocier le renoncement à ce concours. La renonciation doit être expresse et non équivoque.

Par la même occasion, votre bailleur prend connaissance des conditions de la sous-location et de l’identité du sous-locataire. Sa signature sur l’acte montre qu’il connaît l’existence du contrat et de ses modalités.

Gare aux petits malins 😉 : Si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, c’est-à-dire celui que vous payez directement à votre bailleur, celui-ci peut vous réclamer une majoration de loyer équivalente.

👩‍🏫 Exemple : Vous louez un bail commercial avec un loyer de 600 euros et vous le sous-louez contre un loyer de 700 euros alors votre bailleur peut vous réclamer un loyer de 700 euros.

Bon à savoir : Tous les types de sous-location doivent respecter cette procédure dès lors que le contrat principal est un bail commercial, c’est-à-dire même si la sous-location concerne un usage d’habitation par exemple.

Les sanctions en cas de non-respect de la procédure

Vous avez sous-loué votre local sans autorisation ? Dès lors qu’une des conditions n’est pas respectée, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur. Concrètement 🤔 ? Votre sous-locataire est donc un occupant sans droit ni titre.

Votre bailleur pourra demander la résiliation judiciaire de votre bail. Par ailleurs, la sous-location irrégulière constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement de votre bail.

De plus, l’interdiction de sous-louer peut être sanctionnée dans votre bail commercial par une clause résolutoire, c’est-à-dire une clause qui permet de mettre fin au bail à la survenance d’un événement précis.

Vous vous retrouvez dans cette situation ? Sollicitez dès maintenant le juge pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire pour obtenir un délai afin de régulariser votre situation.

Comment rédiger le contrat de sous-location du bail commercial ?

Ça y est, vous avez obtenu l’autorisation et le concours du bailleur ? Maintenant, il vous faut rédiger le contrat de sous-location. Il est conclu et signé entre le sous-locataire et vous (= locataire principal). Votre bailleur est juste un témoin passif. Il signe l’acte s’il souhaite y concourir, mais n’intervient pas dans la détermination des modalités du contrat. Le contrat doit contenir les informations suivantes :

  • la description du local sous-loué ;
  • l’affectation du local sous-loué (= l’activité autorisée à être exercée) ;
  • le montant du loyer de la sous-location ;
  • la durée de la sous-location ;
  • la répartition des charges locatives entre le locataire et le sous-locataire ;
  • les règles de responsabilité à l’égard du bailleur.

Petit point sur la durée : Vous ne pouvez pas consentir une sous-location d’une durée supérieure à celle qu’il reste à votre bail principal !

👩‍🏫Exemple : vous avez conclu un bail commercial pour une durée de neuf ans et vous avez déjà loué le local pendant six ans. Dans ce cas, vous ne pouvez pas consentir au sous locataire un bail pour une durée supérieure à trois ans.

Par ailleurs, les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles que vous exercez, sauf autorisation du bailleur.

👩‍🏫Exemple : si vous exercez une activité commerciale de vente, le sous-locataire doit exercer la même activité, sauf sur autorisation du bailleur pour obtenir une déspécialisation, c’est-à-dire un changement d’activité (sauf bail tous commerces).

Quels sont les effets du contrat de sous-location du bail commercial ?

Le contrat de sous-location est signé ? Dès lors, il entraîne des effets pour le locataire principal, le sous-locataire et le bailleur.

Pour le locataire principal

Vous venez de conclure une sous-location à titre principal ou partiel à un tiers ? Même si c’est le cas, vous devez toujours respecter les conditions de votre propre bail commercial, notamment payer le loyer. De plus, vous êtes responsable si votre sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail commercial (par exemple, s’il détériore le local).

Pour le sous-locataire

Le sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location et bénéficie des mêmes droits que le locataire principal (exemple : droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail…).

Pour le bailleur

Il n’existe pas de lien direct entre le bailleur et le sous-locataire. Toutefois, en cas de défaillance du locataire principal, le bailleur dispose d’une action directe contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal. Cette action se fait dans la limite du prix de la sous-location.

👩‍🏫 Par exemple : Vous ne payez pas votre loyer principal de 800 euros et le montant de la sous-location est de 500 euros : le bailleur peut exercer son action directe pour obtenir le paiement du loyer de la sous-location, c’est-à-dire 500 euros.

Comment obtenir le renouvellement de la sous-location du bail commercial ?

C’est là que ça se complique ! Le sous-locataire peut devoir demander le renouvellement au locataire principal ou au bailleur. On vous explique tout.

À noter : Le sous-locataire a également le droit à une indemnité d’éviction par le locataire principal en cas de refus de renouvellement alors que le bail principal se poursuit. Par contre, si vous renoncez à renouveler votre bail commercial ou que votre bailleur vous donne congé, vous n’avez pas à lui verser d'indemnité d’éviction.

Par ailleurs, lors de renouvellement de la sous-location, le bailleur doit une nouvelle fois être appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le bail principal est en cours

Le sous-locataire doit demander le renouvellement au locataire principal. Dans ce cas, sa sous-location prendra fin en même temps que le bail principal.

👩‍🏫 Exemple : Il reste 2 ans à courir dans le bail en cours ? Le renouvellement de la sous-location ne pourra être valable que pour cette durée.

En tant que locataire principal, vous pouvez autoriser ou refuser le renouvellement en payant une indemnité d’éviction sauf en présence d’un motif grave et légitime (par exemple, le non-paiement des loyers).

Lorsque le bail principal a pris fin

Si le bail commercial principal est terminé, vous ne pouvez pas renouveler la sous-location. La seule option pour le sous-locataire est de demander directement le renouvellement au bailleur. On parle alors de droit direct au renouvellement. Là encore, il faut qu’on fasse une distinction selon si la sous-location est totale ou partielle.

★ Pour une sous-location totale

Vous avez sous-loué la totalité de vos locaux : vous n’exploitez donc plus votre fonds de commerce. Dans ce cas, vous avez perdu le droit au renouvellement du bail commercial. Votre sous-locataire est devenu le propriétaire du fonds et bénéficie du droit au renouvellement.

★ Pour une sous-location partielle

Vous ne sous-louez qu’une partie de votre local : vous exploitez donc encore votre fonds de commerce.

Si les locaux peuvent être séparés (= deux fonds dissociés), on dit qu’ils sont divisibles. Dans ce cas, vous pouvez renouveler le bail pour la partie que vous exploitez et votre sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement au bailleur. En cas de refus de renouvellement, vous avez le droit à une indemnité d’éviction que pour la partie que vous exploitez. Le sous-locataire a également le droit à une indemnité d’éviction.

Si les locaux ne sont pas séparés, ils sont indivisibles. Votre sous-locataire doit vous demander le renouvellement et vous, vous devez demander le renouvellement du bail principal au bailleur.

★ Le droit direct au renouvellement

Le sous-locataire peut invoquer le droit direct au renouvellement envers le bailleur si quatre conditions sont remplies :

  • le bail principal a pris fin (résilié ou s’il n’a pas été renouvelé) ;
  • la sous-location est régulière ;
  • si la sous-location est à titre partiel, les locaux doivent être divisibles conventionnellement (= la division est définie dans le contrat) ou matériellement (= une occupation des locaux distincte) ;
  • le sous-locataire a formé une demande de renouvellement.

Bon à savoir : Si le sous-locataire apprend lors de sa demande de renouvellement que la sous-location est irrégulière, il peut demander la réparation de son préjudice au locataire principal.

En cas de cession du droit au bail principal après la conclusion de la sous-location, le sous-locataire ne peut pas diriger son action contre l’acheteur si l’ancien locataire principal est à l’origine de la sous-location irrégulière.

À noter : Le sous-locataire peut aussi procéder à une cession de bail. La cession de droit au bail doit alors être signifiée au locataire principale et au propriétaire.

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