Investir en immobilier professionnel : avantages et inconvénients

Découvrir le monde de l'immobilier professionnel, c'est sortir de la matrice. C'est passer du côté lumineux de la force 🔆 .

L'immobilier professionnel, au premier abord, peut faire peur : on doit appréhender de nombreuses modalités, mais une fois l'apparente complexité dépassée, il offre de solides avantages financiers.

Il existe différents types d'investissements et de structures immobilières pour remplir vos objectifs en termes de rentabilité et de gestion des risques.

Lisy vous explique tout : les avantages et les inconvénients.

Prêt à plonger dans cet univers passionnant ? C'est parti !

Qu’est-ce que l’immobilier professionnel ?

L'immobilier professionnel concerne les biens immobiliers destinés à un usage commercial, industriel ou professionnel. Contrairement à l'immobilier résidentiel, lié à l'habitation et donc aux particuliers, la cible ici sont les investisseurs et les entreprises. On installe des activités professionnelles et commerciales telles que des bureaux, des entrepôts, des commerces...

Être propriétaire d'un tel patrimoine requiert un minimum de connaissances juridiques ou alors un bon accompagnement professionnel pour gérer ses placements. Rentables. Intéressants.

D'ailleurs, que recherchent les investisseurs dans ce type d'actifs ? Sondés en 2022 ils veulent générer de l'investissement value-add : l'acquisition de locaux avec une capacité à créer une forte valeur, soit par l'accessibilité à des services, soit par la rénovation. C'est la recette de tout bon investissement : acheter bas et créer de la valeur. Il n'y a pas de secret ! 🙈 🙉 🙊

Quelle est la rentabilité moyenne en immobilier professionnel ?

Si les chiffres varient selon les secteurs et les régions, la rentabilité moyenne en immobilier professionnel est souvent supérieure à celle de l'immobilier résidentiel. Les loyers, en général, sont plus élevés, offrant un taux de rendement plus important, qui peut facilement dépasser 7-8% brut, versus une moyenne de 3-4% pour l'immobilier résidentiel.

Qu’est-ce qui permet une telle rentabilité ?

Les caractéristiques du bail : bail commercial et bail professionnel induisent les éléments qui permettent d’être rentable. Avec le bail professionnel, la répartition des charges est faite par négociation entre le propriétaire et le locataire. La bonne rédaction des clauses est impérative pour que chaque destinataire viabilise son affaire.

• Le bail définit la liste des travaux qui doivent être pris en charge par le locataire (sauf gros travaux à la charge uniquement du propriétaire dans le cadre du bail commercial).
• Le bail détermine qui paye les impôts (taxe foncière), les charges et redevances.
• Le bail définit si le propriétaire récupère son bien en l'état au moment de la location ou s'il s'octroie les nouveaux aménagements lui conférant de la valeur.

‼️ Attention : avant la loi Pinel, le bail triple net conférait toute autorité au propriétaire pour charger le locataire de l'ensemble des frais du local. Aujourd'hui, ce n'est plus possible.

Autre point qui détermine la rentabilité ?

• L'emplacement : une adresse prime ou numéro 1.

Qu’est-ce qui vient entraver la rentabilité ?

• La loi Pinel régule le montant des loyers et leur déplafonnement.
• La même loi impose au propriétaire de payer pour les gros travaux structurels dans le local mais aussi dans les parties communes.
• Le choix d'une localisation peu avantageuse.
• Le choix d'un emplacement très onéreux où l'offre est importante (comme La Défense par exemple).
• La vacance locative : retrouver un locataire peut être long. En fonction de la destination du local et de la conjoncture économique, la sécurité financière du repreneur ne doit pas faire l'ombre d'un doute.
• La conjoncture économique.

Il faut suivre les évolutions du marché pour acquérir les murs qui présentent le moins de risques. En 2023, on table sur un ralentissement général des investissements, à cause de la hausse des taux d'intérêt et de la hausse des prix. La France et Paris sont quand même dans le top 3 des investisseurs avec une préférence pour les bureaux et la logistique.

Dans quels types d’immobilier professionnel peut-on investir ?

Il existe plusieurs catégories d'immobilier professionnel, parmi lesquelles:

• Les bureaux: local professionnel destiné aux entreprises utilisant des espaces de travail pour leurs employés.

❎ Avantage : le roi de l'investissement locatif car on peut louer un plateau brut, des murs vides, et laisser l'entreprise s'implanter totalement à ses frais.

❌ Inconvénient : l'immeuble doit être bien desservi par les moyens de transport.

• Les commerces : locaux dédiés à la vente de biens ou de services (boutiques, restaurants, salons de coiffure, etc.)

❎ Avantage : grâce au bon emplacement, un commerce assurera des revenus importants et un fort taux d'occupation.

❌ Inconvénient : les commerces de centre-ville ont du mal à se maintenir au profit des zones commerciales. Il faut avoir le nez fin et une vision futuriste. Internet demeure un grand concurrent du petit commerce, autrement dit toutes les activités doivent être sélectionnées avec grand soin.

• Les entrepôts et logistique: espaces dédiés au stockage, à la distribution et au transport de marchandises.

❎Avantages : tributaire de l'activité explosive du e commerce, un secteur en plein boom et une forte demande y compris en construction. Possibilité de combiner bureaux et local d'activité.

❌ Inconvénients : une réglementation contraignante selon l'activité. Des besoins en aménagement spécifiques avec mise aux normes. Nécessité d'être à proximité des grands axes.

• L’hôtellerie: structures d'hébergement (hôtels, résidences de tourisme, etc.)

❎ Avantages : on peut investir dans la pierre-papier en résidences de services ou dans en régime fiscal  para hôtelier. Bien situées, les structures sont très rentables (jusqu'à 10%).

❌ Inconvénients : la saisonnalité + le tourisme subit systématiquement les aléas climatiques, sanitaires et politiques. Il faut donc soit un portefeuille international, soit des investissements diversifiés.

• Espaces de coworking: locaux mutualisés permettant de partager un espace de travail, de plus en plus populaire.

❎ Avantages : une demande en forte croissance. Répond aux mutations du travail. Un contrat de prestation de services avec le locataire plus libre qu'un bail.

❌ Inconvénients : une forte rotation des occupants. Un secteur encore en progression donc instable.

• Data center : un grand pas pour le secteur de la construction puisque ce type de local répond à des critères de connectivité accrue, qui n'existe pas encore dans les centre-villes, là où le besoin se fait sentir.

❎ Avantages : réduction des coûts fonciers grâce à une possible implantation en zone moins tendue. Un équipement uniquement technologique qui requiert moins d'entretien qu'un autre type de bien occupé. Le besoin en stockage de données survole les crises économiques.

❌ Inconvénients : l'obsolescence et les changements rapides dans la Tech peuvent impacter les outils et les besoins en espaces.

Immobilier professionnel : quels sont les avantages et les inconvénients génériques ?

La qualité d'un investissement en immobilier professionnel se mesure à l'aune de ses avantages mais aussi des choix réalisés en amont. Par exemple, y entrer est tout aussi important qu'en sortir facilement.  L'achat est tout aussi important que la revente potentielle.

Il faut imaginer le bail comme un outil législatif complet qui agit comme un bouclier protecteur, en anticipant la fin du bail de manière très précise. Il arrive, sur certains projets, que l'agent immobilier travaille de concert avec un avocat pour élaborer les termes du contrat de bail.

Voici les avantages attendus de l'investissement en immobilier professionnel :

• Des revenus locatifs garantis sur plusieurs années.
• Une meilleure rentabilité.
• Un risque diminué grâce à des locataires plus solvables (les entreprises).
• Des baux commerciaux plus longs offrant une plus grande sécurité pour l'investisseur sur le long terme.
• Un potentiel de valorisation du bien grâce à l'aménagement et aux services associés.

Investir en immobilier professionnel comporte aussi quelques inconvénients :

• Un coût d'entrée généralement plus élevé.
• Une gestion plus complexe (relations avec les entreprises, mises aux normes…)
• Un marché potentiellement moins liquide que l'immobilier résidentiel.
• Des risques de vacances locatives longues.

Comparatif avec l'investissement immobilier en habitation

La comparaison entre l'investissement dans l'immobilier professionnel et le logement dépendra surtout de vos objectifs et de votre profil d'investisseur. 🤓

Avec le regain d'affection pour le résidentiel, il ne s'agit pas d'opposer les investissements mais de trouver un équilibre et une certaine flexibilité.

Voici quelques éléments à prendre en compte:

• La diversification du portefeuille: L'investissement dans l'immobilier professionnel permet de diversifier votre portefeuille et expose moins aux fluctuations du marché résidentiel.
• Le niveau de risque: L'immobilier professionnel peut entraîner un niveau de risque plus élevé en raison de la dépendance aux facteurs économiques externes. Mais l'attrait d'une rentabilité supérieure peut compenser ces risques pour les investisseurs avisés.
• La fiscalité: il existe des dispositifs fiscaux pour chaque type d'investissement.

En termes de diversification, il n’y a pas de portefeuille idéal. Si un investissement est risqué, il peut être plus facile de le supporter à plusieurs via des véhicules d’investissement spécifiques.

🪄 Le tip magique c’est de toujours pouvoir sortir facilement.

Devenir un crack en investissement immobilier professionnel.

Il s’agit tout simplement de mesurer le risque grâce à une vision analytique du secteur. S’engouffrer dans une acquisition à l’aveugle, sans comprendre l’environnement économique ni les enjeux du territoire à court, moyen et long termes, c’est se tirer une balle dans le pied. Chaque avantage peut devenir un inconvénient, tel l’autre face de la médaille. Quelles sont les probabilités que cela arrive ?

Minimisez les risques, soyez avisé, prenez conseil auprès d’un agent immobilier. Lisy par exemple ? 😏