Comment éviter le déplafonnement du loyer ?

Lorsque vous concluez un bail commercial, la fixation du loyer initial est libre. En revanche, ses révisions doivent respecter certaines règles dont le plafonnement du loyer. Ce plafonnement du loyer a été instauré dans le régime des baux commerciaux afin de protéger le preneur.

En effet, le loyer commercial initialement fixé dans le bail commercial est plafonné au cours du bail. De ce fait, le bailleur ne peut pas modifier comme il le souhaite le montant du loyer pendant cette période. Il doit respecter la révision triennale légale, c’est-à-dire une révision du loyer tous les trois ans et en fonction d’un indice de référence des loyers.

Toutefois dans certaines hypothèses précises, votre loyer peut faire l’objet d’un déplafonnement 🔓. Dans ce cas, il est fixé en prenant en compte la valeur locative de votre local. La procédure de déplafonnement du loyer occasionne de nombreux conflits entre les bailleurs et locataires, notamment en raison de la difficulté à évaluer l’évolution de la valeur locative.

En effet, un loyer déplafonné est généralement plus élevé que le loyer majoré en respectant les indices de référence. La valeur locative augmente plus vite que les indices de référence.

Heureusement, il existe des solutions pour éviter ce déplafonnement. 👇

Prévoir un bail commercial de neuf ans

Pour le bail commercial de neuf ans (sauf exceptions), le statut des baux commerciaux instaure un plafonnement du loyer. Toutefois, le plafonnement ne s’applique pas pour les locaux monovalents, les bureaux et les terrains nus. Par ailleurs, le plafonnement du bail commercial peut être levé au cours du bail en raison de certains événements (tacite reconduction, augmentation de la valeur locative du local, bail renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans) ou en raison d’une clause du bail.

Attention : si vous concluez un bail pour une durée supérieure de neuf ans ou si vous le renouvelez pour une durée supérieure à neuf ans, le loyer du bail renouvelé sera déplafonné.

Un plafonnement de principe

Le plafonnement du loyer du bail commercial a été créé par le décret n°72-561 du 3 juillet 1972 pour protéger le locataire en évitant une hausse brutale des loyers.

Le plafonnement permet de  limiter la variation du loyer en fonction d’un indice de référence choisi selon l’activité exercée par le preneur lors de la signature du contrat de bail commercial :

• l’indice des loyers commerciaux (ILC)
• l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
  

Chaque trimestre, ils sont calculés et publiés par l’INSEE.

Le plafonnement joue lors des révisions et pour fixer le loyer du bail renouvelé.

Le plafonnement est une exception au principe selon lequel le montant des loyers commerciaux doit correspondre à la valeur locative des biens (article L145-33 du Code de commerce). Mais qu’est-ce que la valeur locative ? 🧐 Il s’agit du revenu annuel potentiel que le local pourrait générer s’il était loué. La valeur locative dépend :

• des caractéristiques du local ;
• de la destination du local ;
• des obligations respectives des parties ;
• des facteurs locaux de commercialité ;
• des prix pratiqués dans le voisinage.

Toutefois, le plafonnement ne s’applique pas pour les locaux monovalents, les bureaux et les terrains nus.

Le déplafonnement du loyer selon la nature des biens loués

Certaines catégories de biens immobiliers échappent de plein droit (= automatiquement) au plafonnement du loyer. Il s’agit des :

• terrains nus (= un terrain dans son état naturel, sans aménagement ou construction) ;
• locaux à usage exclusif de bureaux (= les locaux pour la réalisation d’activités administratives avec la possibilité de recevoir de la clientèle, mais pas des marchandises) ;
• locaux monovalents (= des immeubles conçus et aménagés pour une exploitation unique comme un cinéma).

Vous souhaitez louer des bureaux, lisez notre article “Bail commercial pour un usage de bureaux : Ce que vous devez savoir”

Dans ce cas, le loyer doit être établi au regard de la valeur locative du local commercial. On parle alors de déplafonnement.

C’est le bailleur qui doit faire la demande de déplafonnement. Il n’est pas automatique (comme les antibiotiques 😉). Dans ce cas, le loyer est augmenté pour qu’il corresponde à la valeur locative du local. Elle est généralement supérieure au montant du loyer plafonné 📈.

Toutefois, la loi Pinel (loi n°2014-626 du 19 juin 2024) a également instauré un mécanisme de lissage. Il s’agit d’une limitation annuelle de 10 % pour l’augmentation du loyer découlant du déplafonnement (article L145-34 du Code de commerce). Ainsi, le loyer ne peut pas varier de plus de 10 % par an. Si la hausse de loyer est plus importante, elle sera alors étalée dans le temps.

À noter : Il est possible de prévoir une exclusion conventionnelle du dispositif de plafonnement et du mécanisme du lissage dans une clause du bail commercial. Par exemple, le bail peut indiquer que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative du marché sans application du dispositif du lissage. C’est la liberté contractuelle ! En effet, le plafonnement du loyer n’est pas une mesure d’ordre public.

Par ailleurs, si vous avez prévu une clause recette, elle exclut automatiquement les mécanismes légaux de fixation du montant du loyer.

Demander le renouvellement du bail commercial

Cela peut sembler simple, mais pour éviter la tacite reconduction (et l’éventuel déplafonnement), le preneur peut faire parvenir à son bailleur une offre de renouvellement dans les six mois précédant le terme du bail. Ainsi, un nouveau bail sera conclu avec les règles du plafonnement du loyer.

Pour rappel, à l’expiration du bail, le locataire dispose du droit au renouvellement de son bail commercial. En cas de renouvellement, le bailleur propose généralement un nouveau loyer (évalué selon l’indice prévu dans le bail). Toutefois, en l’absence de proposition de renouvellement envoyée par le bailleur ou le locataire, le bail se poursuit tacitement. Or, le plafonnement ne s’applique plus lorsque la durée du bail excède 12 ans, c’est-à-dire lors d’une tacite reconduction. Il s’agit de la prolongation du bail sans renouvellement, l’ancien bail se poursuit sans modification du contrat. Le bailleur est alors en droit de fixer le montant du loyer à la valeur locative.

⏰ Pourquoi ne pas vous mettre un rappel pour ne pas oublier de suivre la procédure de renouvellement dans les temps ?

Par ailleurs, lors du renouvellement, il est possible de prévoir de nouvelles clauses dans le bail.

Recourir à un expert

Lorsque le bailleur souhaite déplafonner le loyer en raison d’une augmentation de la valeur locative, le preneur peut lui demander de lui fournir les éléments qui ont servi à déterminer l’augmentation. C’est au bailleur de démontrer la réalité de l’éligibilité au déplafonnement.

En effet, il n’est pas simple d’évaluer la variation de la valeur locative en cas d’une modification d’un élément influant sur la valeur locative (facteurs locaux de commercialité…)

Bon à savoir : Vous pouvez vous tourner vers un expert qui déterminera s’il existe réellement un motif de déplafonnement du loyer !

Attention à l’augmentation de la valeur locative

Dans cette situation, le déplafonnement doit être justifié par une modification notable d’un élément de la valeur locative durant le bail. Il s’agit généralement :

• des caractéristiques du local ;
• de la destination des lieux loués ;
• des obligations respectives des parties ;
• des facteurs locaux de commercialité.
  
• Les caractéristiques du local

Quelles sont les caractéristiques concernées ? Il peut s’agir de la situation du local dans l’immeuble, de sa conformité aux normes, de son volume, de ses équipements…

Par exemple, lorsque vous réalisez des travaux 🏗, ils peuvent entraîner un déplafonnement en cas d’incidence favorable.

• La destination des lieux

Lors de la signature du bail, le locataire indique l’activité exercée dans le local. Or, dès qu’il souhaite diversifier son activité, il doit réaliser :

• une déspécialisation partielle pour des activités connexes ou complémentaires ;
• une déspécialisation totale pour un changement radical d’activité.
  

Lorsque la modification entraîne une augmentation de la valeur locative, un déplafonnement du loyer peut avoir lieu. Il est immédiat lors d’une déspécialisation totale. En revanche, il doit attendre la prochaine révision triennale en cas de déspécialisation partielle.

Pour rappel, la révision triennale est la révision légale du bail commercial. Elle a lieu tous les trois ans selon l’indice de référence prévue dans le bail. Le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte extrajudiciaire de commissaire de justice indiquant le montant du nouveau loyer pour faire valoir cette révision.

À noter : À la place de la révision légale, les parties peuvent prévoir une clause d’échelle mobile pour réviser automatiquement le loyer à l’échéance convenue.

• Les obligations respectives des parties

Les obligations respectives des parties portent principalement sur les obligations financières et juridiques prévues dans le bail. Or, ces obligations peuvent être modifiées lors du renouvellement du bail et avoir un impact sur le prix du loyer renouvelé.

• Les facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux sont les éléments qui déterminent la nature de l’activité commerciale, par exemple :

• l’importance de la rue ou du quartier où est situé le local ;
• l’implantation ;
• les activités dans le voisinage ;
• la présence de moyens de transport ;
• etc.
  

Par exemple, il peut s’agir de la création d’une station de métro à proximité 🚆 ou d’un parking 🅿️.

La modification doit être matérielle (= porter sur des éléments concrets), locale (= liée au quartier ou à la ville) et avoir une incidence sur le commerce.

Lorsque cette modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le montant du loyer révisé lors d’une révision triennale peut être déplafonné.

Négocier

Lorsque le loyer peut faire l’objet d’un déplafonnement et afin d’éviter les conflits, il est toujours possible de se tourner vers la négociation ! Un compromis est toujours préférable : un loyer plus élevé que l’indice de référence, mais plus faible qu’un loyer déplafonné !

Pour en savoir plus sur la négociation du bail, lisez notre article “Bail commercial : comment bien le négocier et le réviser ?”.

Conclusion

En bref, l’augmentation du loyer du bail commercial est normalement plafonnée à la variation de l’indice de référence prévu. Toutefois, dans certains cas précis, le bailleur peut déplafonner le loyer pour qu’il corresponde à la valeur locative du local. Néanmoins, il est toujours possible d’éviter le déplafonnement (exemple : en demandant le renouvellement) ou de négocier !