Comment calculer la taxe foncière d'un local professionnel ?

Vous êtes propriétaire ou locataire d’un local professionnel  (bureau, local commercial ou un local qui n’est pas affecté à l’habitation) et vous vous demandez comment est calculée votre taxe foncière ?

La taxe foncière des locaux professionnels est un impôt local (comme la taxe d’habitation) que doivent payer les propriétaires de biens immobiliers professionnels (article 1400 du code général des impôts). Elle s’applique aux baux commerciaux et professionnels. Toutefois, même si le paiement de la contribution foncière est dû par les propriétaires, elle est souvent re-facturée au locataire. En effet, en général c’est le locataire qui doit payer la taxe foncière du local qu’il exploite.

Cette taxe permet de financer une partie du budget des communes.

Mais d’où sort le montant que vous devez payer 💰 ? C’est l’administration fiscale qui se charge de calculer la taxe foncière. Son calcul peut vous sembler obscure, c’est pourquoi, nous allons vous expliquer comment l’administration procède pour avoir un œil 👁 .

Vous allez le voir, établir une taxe foncière n’est pas de tout repos, mais avec notre article vous y verrez déjà beaucoup plus clair  ! Si vous êtes amateur de maths, on vous a même dévoilé toutes les formules de calcul !

Comment l’administration fiscale calcule-t-elle la taxe foncière d’un local professionnel ?

Le montant de la taxe foncière d’un local professionnel est déterminé à partir de deux éléments :

• La valeur locative du local
• Le taux de la taxe foncière voté par chaque collectivité territoriale (exemples : commune, établissement public de coopération intercommunale, département).
  

Mais qu’est-ce que la valeur locative ? Il s’agit de la valeur que le bien peut rapporter s’il est loué, c’est-à-dire le montant du loyer en cas de location. Sa valeur varie en fonction de plusieurs critères qu’on vous explique plus bas. La valeur locative des locaux professionnels permet également de déterminer tous les impôts locaux ( exemple :  la taxe d’ordures ménagères).

La dernière révision des valeurs locatives date de 2017. Ainsi, depuis le 1er janvier 2017, les locaux professionnels ont une nouvelle valeur locative cadastrale calculée à partir de loyers réels constatés en observant le marché immobilier. Vous pouvez demander votre valeur locative cadastrale au centre des impôts.

❌A contrario, le calcul de la taxe foncière des établissements industriels n’est pas identique à celle des locaux professionnels. Il ne faut donc pas confondre locaux professionnels et établissements industriels. L’impôt foncier des établissements industriels est calculé à partir de la méthode comptable, c’est-à-dire à partir du prix de revient des immobilisations. Ces immobilisations correspondent aux biens utilisés durablement par l’entreprise comme un local, un véhicule, un brevet, un logiciel…

Pour rappel, un établissement industriel est une usine ou un atelier dans lequel est mis en oeuvre un processus de fabrication, de transformation ou de réparation, ainsi qu’un établissement où est réalisé des opérations d’extraction, des opérations de manipulation ou des prestations de services dans lesquelles le rôle de l’outillage et de la force motrice est prépondérant.

Le calcul de la valeur locative brute des locaux professionnels

Comme nous l’avons vu plus haut, la taxe foncière d’un local professionnel dépend de sa valeur locative. Cette dernière va varier en fonction de trois éléments :

• la surface pondérée du local ;
• la catégorie du local ;
• le coefficient de localisation du local.

➡ La surface pondérée du local

La superficie de votre local est pondérée en fonction de son utilisation et de ses caractéristiques :

• pondération de 1 pour les surfaces principales du local, c’est-à-dire les surfaces essentielles à votre activité (par exemple un espace de vente, des bureaux…) ;
• pondération de 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes, c’est-à-dire les pièces utilisées pour votre activité, mais qui sont non essentielles au potentiel commercial (par exemple la réserve d’un magasin) ;
• pondération de 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (par exemple une aire de stockage à l’air libre ou un parking non couvert).
  

Prenons le cas d’un fleuriste, il dispose :

• d’une surface de vente destinée à l’accueil de sa clientèle de 50 m2 (= surface principale) ;
• d’une réserve et d’un atelier de 50 m2 (= surfaces secondaires couvertes).

Sa surface pondérée est égale à : (50 x 1) + (50 x 0,5) = 75 m2.

➡ La catégorie du local

Votre local est rattaché à une des 38 catégories en fonction de son usage (= magasin, bureau, dépôt…) et de ses caractéristiques physiques (= boutique sur rue, magasin dans une grande surface…). Les catégories sont expliquées dans la notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel.

Si vous exercez plusieurs activités dans un même local, l’activité qui occupe la plus grande surface sera retenue.

Il est donc important d’informer l’administration fiscale dès que vous modifiez l’activité du local car votre taxe foncière peut alors évoluer ! En cas de changement, vous pouvez faire cette déclaration ici déclaration 6660-REV

Lorsqu’un local est vacant au 1er janvier, c’est la dernière affectation, donc sa dernière activité qui est retenue.

Chaque secteur d’évaluation (= marché locatif homogène) et chaque catégorie de locaux ont donné lieu à l’établissement d’un tarif au mètre carré. Ces tarifs sont actualisés chaque année. Vous pouvez consulter les grilles tarifaires sur le site des impôts.

➡ Le coefficient de localisation

Le coefficient de localisation tient compte de la situation géographique particulière de votre local dans son secteur d’évaluation. Il est compris entre 0,70 et 1,30 (soit de - 30 % à + 30 %) et s’applique à votre tarif par mètre carré.

À noter

Le tarif et le coefficient de localisation sont déterminés par les commissions départementales et publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. Il est consultable sur le site des impôts.

Avec ces trois éléments, il est enfin possible d’obtenir la valeur locative brute des locaux commerciaux. Mais comment ??

Avec la formule suivante :

Valeur locative brute = surface pondérée du local x tarif x coefficient de localisation

Reprenons le cas de notre fleuriste : Il a une surface pondérée de 75 m2, un tarif catégoriel de 319 €/m2 et un coefficient de localisation de 1,10.

La valeur locative de son local est de : 75 x 318 x 1,1 = 26 235 €

C’est terminé ? ✔️ Et non, mais ça va aller !

Deux dispositifs ont été créés pour atténuer l’impact (à la hausse ou à la baisse) de la réforme concernant la valeur locative des locaux professionnels. Par ici le guide 👇

Le calcul de la valeur locative révisée nette

Deux dispositifs s’appliquent pour calculer la valeur locative brute :

• Le dispositif de la neutralisation
• Le dispositif de planchonement
  

Ils permettent d’obtenir la valeur locative révisée nette pour calculer ENFIN le montant de votre taxe foncière. Courage 😅  On vous explique tout 👇

➡ Le dispositif de la neutralisation

Le dispositif de la neutralisation a été mis en place pour éviter que les locaux ne subissent une forte hausse de leur valeur locative. Ouf 😮‍💨

Il a également pour but de maintenir la part contributive des habitations et des locaux professionnels dans les impôts locaux, c’est-à-dire la part que chaque type de biens rapporte (d’un côté les impôts locaux des habitations et de l’autre les impôts locaux des locaux professionnels).

Il y a un taux pour la commune et pour le département.

En pratique, un coefficient de neutralisation s’applique sur la valeur locative brute de votre local. Il peut être différent pour la commune, le groupement intercommunal et le département. Il est égal au rapport entre :

• la somme des valeurs locatives de 1970 des locaux professionnels dans la commune et le département (actualisées et revalorisées) ;
• la somme des valeurs locatives révisées au 1er janvier 2013.
  

La formule est donc :

Valeur locative révisée neutralisée = valeur locative révisée brute x coefficient de neutralisation

Par exemple, si le local de notre fleuriste a un coefficient de neutralisation de 0,3, sa valeur locative neutralisée est de : 26 235 x 0,3 = 7 871 €.

➡ Le dispositif de planchonnement

Après le dispositif de la neutralisation, s’applique le dispositif de planchonnement. Celui-ci  limite les variations de valeur locative en diminuant de moitié l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle.

En bref : planchonnement = (valeur locative 1970 actualisé - valeur locative neutralisée) / 2

Par exemple, si la différence est positive, la moitié est rajoutée à la valeur locative neutralisée. Et inversement, bien sûr !

Pour notre fleuriste, imaginons que le planchonnement soit négatif - 700. Alors sa valeur locative neutralisée et planchonnée est de :  7 871 - 700 soit 7 171 €.

Le calcul de la taxe foncière

Allez on fait des maths !

Votre base de calcul est donc :

50 % de la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée (soit un abattement de 50 %).

Ainsi, la formule de calcul de la taxe foncière est = (valeur locative révisée neutralisée planchonnée / 2) x taux d’imposition (de la commune, de l’intercommunal et du département)

Vous y êtes presque ! Un dernier dispositif s’applique à cette formule  : le dispositif de lissage.

➡ Le dispositif de lissage

Le dispositif de lissage atténue les variations du montant de la taxe foncière. Le montant du lissage correspond à la différence entre la cotisation révisée neutralisée planchonnée et la cotisation calculée sur la base de la valeur locative de 1970, divisé par 10. Le montant de lissage est appliqué sur 10 ans (de 2017 à 2026).

La dernière formule :

Cotisation de la taxe foncière révisée et lissée = cotisation révisée + ou - lissage

Reprenons notre fleuriste, sa commune a un taux de 15 % et son département un taux de 10 %.

Le montant des taxes foncières :

• 7 171 / 2 x 15 % = 538 €
• 7 171 / 2 x 10 % = 359 €
• Cotisation totale (hors frais) : 897 €.
  

Si avec l’ancienne valeur, sa cotisation était de 797 €, le pas de lissage annuel est de 10 € : (897 - 797) / 10.

Ainsi, la première année (2017), sa cotisation était de 897 - (9 x 10) = 807 €.

Puis :

• 2018 : 817 €
• 2019 : 827 €
• 2022 : 837 €
• 2023 : 847 €
• …
  

Ça y est, le montant de votre taxe foncière est enfin connu !

Existe-il des exonérations ?

Oui ! Selon les circonstances, vous pouvez obtenir un dégrèvement total ou partiel de la taxe foncière. En effet, les locaux inoccupés et les nouvelles constructions peuvent être exonérés de taxe.

Il existe également de nombreux autres cas d’exonération, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre centre de finances publiques.

Les locaux vacants

Lorsque votre local à usage commercial ou professionnel est vacant, vous pouvez bénéficier d’une exonération à compter du 1er jour du mois d’inoccupation. Cependant, certaines conditions doivent être respectées :

1. la vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire (par exemple, la nécessité de faire de gros travaux 🔨 ou une remise aux normes) ;
2. la vacance doit durer au moins trois mois ;
3. la vacance doit concerner l’intégralité d’un immeuble ou une partie susceptible d’exploitation séparée ;
4. le propriétaire doit exploiter lui-même l’immeuble ou le donner en location muni du matériel nécessaire à son exploitation.
   

L’administration fiscale est très attentive à la raison de la vacance 👀! Le simple fait de ne pas trouver de locataire n’est pas une raison valable.

Attention, c’est au propriétaire de faire la demande d’exonération auprès des services des impôts avant le 31 décembre de l’année suivant la vacance.

Vous ne savez pas si vous avez un local professionnel ou commercial ? Lisez notre article sur les différences entre local professionnel et local commercial.

Les nouvelles constructions à usage professionnel

Lorsque vous réalisez une construction à usage commercial ou professionnel, vous bénéficiez d’une exonération de la part de taxe foncière sur les propriétés bâties revenant aux départements.Par contre, l’exonération ne concerne pas la part de taxe foncière au profit des communes et des établissements publics de coopération intercommunale.

L’exonération s’applique pendant deux ans à compter de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux 🚧.

À noter

Les reconstructions et les additions de construction sont aussi concernées, ainsi que certains changements d’affectation comme un bâtiment rural transformé en local commercial.

Vous souhaitez en bénéficier ? Vous devez informer le service des impôts dans les 90 jours de la réalisation.

Une autre question sur la taxe foncière ? Consultez la page contact du  site des impôts pour poser votre question (professionnel > gestion de vos impôts > votre taxe foncière).

Conclusion

En bref, pour calculer votre taxe foncière, vous devez commencer par obtenir la valeur locative brute de votre local (à partir de la surface pondérée, de la catégorie et du coefficient de localisation du local). À celle-ci s’appliquent deux dispositifs (dispositif de neutralisation et de planchonement) qui viennent limiter l’impact de la révision de la valeur locative. Vous avez maintenant la valeur locative nette. Vous pouvez enfin la multiplier par le taux d’imposition défini par chaque collectivité et appliquer le dispositif de lissage. Il lisse la variation de la cotisation (par rapport à la cotisation avant la révision) sur 10 ans. Ça y est, vous connaissez le montant de votre taxe foncière !

Vous recherchez un local professionnel ? Consultez notre guide pour trouver un local professionnel !