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Bail commercial : les fondamentaux - Appliquer la réglementation des baux commerciaux

Bail commercial : les fondamentaux - Appliquer la réglementation des baux commerciaux

La rédaction du bail commercial doit être effectuée avec rigueur puisque votre bail va encadrer vos relations bailleur/preneur pendant neuf ans. Or certaines règles doivent être respectées. Et oui 😏 ! Le statut des baux commerciaux est encadré par les articles L145-1 et suivants du code de commerce. Celui-ci a été grandement réformé par la loi Pinel avec de nouvelles règles pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014.

Il arrive couramment que le propriétaire-bailleur propose un contrat de bail standard à son preneur et que celui-ci  le signe les yeux fermés. Erreur 🥸 ! Que vous soyez le bailleur ou le preneur, prenez le temps nécessaire à la rédaction de votre bail. Vous avez tout intérêt à aménager le contrat pour le faire correspondre à votre situation, à l’activité exercée, au local… Sachez également que toutes clauses contraires au statut des baux commerciaux seront réputées non écrites, c’est-à-dire comme inexistantes dans le contrat aux yeux du juge. Un bail bien rédigé est une sécurité pour l’avenir pour les deux parties.

Vous l’aurez deviné bien rédiger son bail commercial ne s’improvise pas..

👉 Avec cet article, on vous explique les règles fondamentales à respecter pour signer un bail commercial :

  • Quelles sont les entreprises soumises au statut des baux commerciaux ?
  • Quel est le régime des baux commerciaux ?
  • Comment mettre fin au bail commercial ?
  • Comment céder le bail commercial ?

Quelles sont les entreprises soumises au statut des baux commerciaux ?

📍 Dès lors que vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devez signer un bail commercial. Les locaux doivent alors servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.

📍 Cependant, si vous exercez une activité libérale, vous pouvez demander volontairement à être soumis au statut du bail commercial à la place du bail professionnel.

À l’intention des bailleurs : Vérifiez bien que votre local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité professionnelle avant de conclure un bail commercial ! En cas contraire, vous devez réaliser un changement d’usage ou de destination du local !

Quel est le régime des baux commerciaux ?

La conclusion du bail commercial

Aucune forme particulière n’est imposée pour que le contrat de bail soit valide juridiquement. Donc, nul besoin de faire appel à un notaire ou à un avocat. Il peut même être oral, mais il est à éviter ! Préférez toujours un contrat écrit. En cas de pépin, il vous servira de preuve devant le juge.

En plus du contrat de bail, quels documents doivent être ajoutés au dossier ?  

Le bailleur doit remettre au preneur un inventaire des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs à la conclusion du bail et un récapitulatif triennal des travaux envisagés dans l’immeuble avec un budget prévisionnel et un plan de répartition.

À noter : 🚨 Si vous optez pour un bail d’une durée supérieure à 12 ans, vous devrez le conclure devant un notaire ! 🚨

L’activité autorisée par le bail commercial

Il existe deux types de bail :

  • un bail « tous commerces » qui permet d’exercer toute activité dans les lieux loués ;
  • un bail précisant l’activité ou les activités autorisées à exercer dans les locaux.

Dans ce dernier cas, si vous souhaitez modifier votre activité, il vous faudra respecter une procédure spécifique : la déspécialisation. Oui, un peu barbare son petit nom 😳 ! Elle peut être partielle (= ajout d’une activité connexe ou complémentaire) ou totale (= exercer une nouvelle activité).

🕵️‍♂️ Exemple de déspécialisation partielle : un cordonnier qui ajoute à son activité la reproduction de clés ou la vente de chaussures.

🕵️‍♂️ Exemple de déspécialisation totale : un cordonnier qui souhaite ajouter à son activité ou remplacer son activité par une sandwicherie.

La sous location

La conclusion d’un contrat de sous-location est interdite, sauf autorisation dans le bail ou par le bailleur après la signature du bail. La location-gérance peut aussi être interdite. Celle-ci permet au propriétaire d’un fonds de commerce (ici le locataire) d’accorder à un tiers (= locataire-gérant) le droit d’exploiter le fonds. Il l’exploite à ses risques et périls contre le paiement d’une redevance.

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial n’est pas à votre convenance ! Il n’est pas possible de conclure un bail inférieur à neuf ans (article L145-4 du code de commerce). En revanche, la durée du bail peut être plus longue sans pouvoir avoir une durée indéterminée. Les baux perpétuels sont interdits. Par contre, si vous optez pour un bail d’une durée de 12 ans, son renouvellement sera conclu pour neuf ans, sauf accord entre le preneur et le locataire.

Bon à savoir 👀 : En tant que bailleur, si vous accordez un bail d’une durée supérieure à neuf ans, vous pouvez écarter la règle du plafonnement du loyer.

À noter

Il existe un bail moins long :  le bail dérogatoire de trois ans maximum. Celui-ci est idéal pour tester une activité ! Par contre, à son expiration, il devient un bail commercial. En tant que bailleur ou preneur, vous pouvez donner congé à la fin du bail.  Pour en savoir plus lisez notre article “Lancez votre activité avec un bail de courte durée”

L’état des lieux

Un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire et amiable doit être réalisé. En clair 🤨 ? L’état des lieux doit être réalisé en présence du propriétaire et du preneur. Si vous ne pouvez pas vous libérer, pas de panique, il existe une alternative. Vous pouvez demander à ce qu’il soit réalisé par un commissaire de justice (ex huissier de justice). Les frais seront alors partagés de manière égale entre les deux parties.

Si vous recourez de manière volontaire et amiable à un commissaire de justice, il est libre de fixer son tarif 💰. En revanche, en cas de défaut d’accord, son tarif est réglementé. Ils dépendent de la surface du local :

  • jusqu’à 50 mètres carrés : 131,50 € ;
  • entre 50 et 150 mètres carrés : 153,20 € ;
  • plus de 150 mètres carrés : 229,81 €.

Il faut aussi ajouter le coût de la lettre de convocation (17,88 €)  et des frais de déplacement (9,20 €).

Attention : en l’absence d’état des lieux, le locataire n’est plus présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative ! Il ne peut donc pas être tenu responsable du mauvais état des locaux !

Pour rappel, le local doit toujours être délivré en état de servir à l’usage contractuellement prévu ! Pour plus d’informations à ce sujet, lisez tous nos conseils pour “la mise en conformité d’un local commercial”.

Le loyer du bail commercial

💰 C’est le moment d’aborder la question épineuse et tant redoutée… existe-t’il des règles à suivre pour fixer le loyer ?

Lors de la signature du bail vous pouvez fixer librement le montant du loyer, sa périodicité et son mode de paiement.

En revanche, la révision triennale légale (= révision du loyer tous les trois ans) et le renouvellement du bail dépendent de la variation d’un indice de référence devant figurer dans le bail :

  • l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour un usage commercial ou artisanal ;
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

À noter : Vous avez la possibilité de déroger à la révision triennale légale définie par la loi avec une clause d’échelle mobile contractuelle (ou clause d’indexation). Elle vous permet de réviser le loyer à une autre périodicité que celle prévue avec la révision triennale. Par exemple, vous pouvez prévoir une révision annuelle qui s’appliquera de manière automatique selon l’indice de référence choisi.

Le dépôt de garantie

Il n’est pas obligatoire !

Toutefois, il est très souvent réclamé par le bailleur pour garantir la bonne exécution du bail.  Son montant est alors fixé librement par le propriétaire. Cette somme devra ensuite être remboursée au locataire lorsqu’il quittera les lieux s’il a rempli toutes ses obligations contractuelles !

Attention : Ne confondez pas dépôt de garantie et caution : le dépôt de garantie est une somme versée à la signature du bail et conservée par le bailleur pendant sa durée alors que la caution est une personne qui s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance.

Les charges, les travaux, les impôts, taxes et redevances

Le contrat de bail doit comprendre un inventaire précis et limitatif des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes et redevances, ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Dans les ensembles immobiliers, il doit aussi préciser la répartition des charges et travaux entre les locataires.

🕵️‍♂️  Exemple de clause de répartition des charges, impôts, taxes et redevances :

“Le Preneur paiera ses contributions personnelles, mobilières, sa propre Contribution Économique Territoriale, toute contribution de toute nature le concernant personnellement ou relatives à ses activités, et à son exploitation dans les Locaux, auxquelles il est ou pourra être assujetti en sa qualité d'exploitant et de locataire et devra justifier de leur acquit à toute réquisition du Bailleur et huit jours au moins avant son départ en fin de Bail.

Il supportera les charges, taxes et redevances d'enlèvement des ordures ménagères {…} et de manière générale toutes charges, taxes, redevances, impositions, contributions liées à l'exploitation et l'occupation des Locaux et aux services y attachés.Si les Locaux venaient à être soumis à une taxe, redevance, contribution ou imposition spécifique en raison de leur nature, leur situation, leur composition et caractéristiques, leur destination, leur exploitation, le Preneur supporterait ces taxes, redevances, contributions, impositions, sous quelque dénomination que ce soit, dès lors qu'elles seraient liées à l'usage des Locaux ou à un service dont bénéficierait le Locataire directement ou indirectement.”

En tant que locataire, vous avez la charge de l’énergie (eau, gaz, électricité), de l’entretien des équipements de la copropriété (par exemple, l’ascenseur) et des impôts liés à votre usage des locaux (par exemple, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

En tant que bailleur, vous devez vous acquitter des grosses réparations et gros travaux touchant au bâti (article 606 du code civil). Ils comprennent les travaux de mise aux normes et ceux liés à la vétusté des locaux s’ils entrent dans les gros travaux. Il vous revient également de payer les honoraires de gestion, les frais d’assurance de l’immeuble et la contribution économique territoriale.

Quant est-il si le bail a été signé avant 2014 ? Le bailleur est-il obligé d’accepter cette mise-à-jour du bail ?

Avant 2014, le bail pouvait comprendre une clause transférant la charge des gros travaux au locataire. Cependant, dès que le bail sera renouvelé, il devra respecter les nouvelles dispositions.

Vous avez la possibilité d’aménager conventionnellement la charge de l’entretien et des réparations, en dehors des grosses réparations. En cas contraire, les réparations locatives reviennent au locataire et les autres entretiens et réparations au bailleur.

Soyez toujours prudent dans la rédaction de votre clause, elle doit être précise pour ne pas laisser de place à l’appréciation des juges !

Pour aller plus loin, lisez aussi notre article  “quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ? “  !

Comment mettre fin à son bail commercial ?

Résilier le bail

En tant que locataire, vous avez la possibilité de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale (tous les trois ans). Vous donnez alors donner congé par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de six mois. Vous pouvez aussi résilier à tout moment en cas de départ à la retraite ou d’invalidité.

⚠️ Attention

Vous pouvez être privé de ce droit à la résiliation triennale dans :

  • les baux d’une durée supérieure à neuf ans ;
  • les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • les baux de locaux monovalents (= les locaux construits pour une seule activité comme un hôtel) ;
  • les baux des locaux de stockage.

Retrouvez également notre article sur le bail commercial pour un usage de bureaux !

Le bailleur ne peut pas utiliser la résiliation triennale, sauf pour des locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux et pour construire/reconstruire/surélever l’immeuble ou pour des travaux de restauration immobilière. Ce qui est en pratique très rare.

Après la date d’expiration du bail et sans congé, il se prolongera automatiquement : on parle de tacite prolongation. À partir de ce moment, le congé pourra être donné en respectant un préavis de six mois. Il entrera en vigueur le dernier jour du trimestre civil.

🕵️‍♂️ Par exemple, si vous avez signé un bail le 1er septembre 2022, il prendra fin le 31 août 2031. À compter du 1er septembre 2031, le bail se poursuivra en contrat à durée indéterminée. Si vous souhaitez le résilier le 15 septembre 2031, le bail prendra fin le 31 mars 2032 en tenant compte du préavis de six mois.

Renouveler le bail commercial

Attention, vous ne devez pas confondre le renouvellement et la tacite reconduction.

  • Le renouvellement implique la signature d’un nouveau contrat de bail au terme du bail initial. Il est à l’initiative du bailleur ou du preneur.
  • À l’inverse, la tacite reconduction n’implique pas la signature d’un nouveau bail. Ce sont les règles du bail initial qui se poursuivent lorsqu’aucune partie n’a donné congé à la fin de la durée prévue initialement dans le bail (généralement neuf ans).

Quelles sont les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement du bail ?


En tant que locataire, vous disposez d’un droit au renouvellement de votre bail commercial. Pour cela, vous devrez toujours être un commerçant et inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou artisan inscrit au Répertoire des métiers (RM) au moment de la demande de renouvellement. Vous devrez aussi avoir eu une exploitation du fonds pendant les trois ans qui précédent l’expiration du bail, sauf motif légitime (une maladie par exemple).

Comment faire une demande de renouvellement du bail ?

Vous pouvez demander le renouvellement par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois qui précèdent l’échéance du bail ou à tout moment après cette date. Votre bailleur peut refuser le renouvellement, l’accepter ou garder le silence qui vaut acceptation au bout de trois mois.

Si votre bailleur refuse le renouvellement sans motif, il devra payer une indemnité d’éviction généralement égale à la valeur vénale de votre fonds et des frais de réinstallation ou vous proposer un local équivalent.

En tant que bailleur, vous avez la possibilité de faire une offre de renouvellement à votre locataire en précisant le montant du loyer renouvelé.

En cas de contestation sur le montant du nouveau loyer, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux essaiera de vous concilier.

À noter : Le loyer du bail renouvelé est révisé selon l’indice choisi dans le bail, mais il peut être déplafonné quand un motif de déplafonnement (modification des locaux, de l’activité, des facteurs de commercialité…) a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Comment céder son bail commercial ?

Vous pouvez céder votre bail dès lors que la vente porte sur l’ensemble des éléments composant votre fonds de commerce. Toutefois, le bail peut comprendre une clause d’agrément de l’acheteur par le bailleur. Par exemple, il vérifiera la solvabilité de l’acheteur avant de vous dire oui !

Petite particularité en cas de fusion, scission, transmission universelle de patrimoine d’une société et apport partiel d’actif : le bail commercial est transféré à la société issue de la fusion/scission ou à la société bénéficiaire de la transmission universelle ou de l’apport partiel.

Et qu’en est-il pour un groupe ? Si rien n’a été prévu spécifiquement dans le bail pour le transfert intra-groupe, il est nécessaire de suivre la procédure classique.

À l’inverse, le bail peut vous interdire de vendre le bail dans le cadre d’une cession du seul droit au bail (article L145-16 du code de commerce).

La cession peut être accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur. Elle s’appliquera pendant trois ans à compter de la cession.

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