Le bail d'un local commercial, comment ça marche ?

Dernière mise à jour : 15 mars 2022

Ca y est ! A la rentrée, vous vous lancez : vous êtes prêts à louer un local commercial pour votre affaire. Impatience et appréhension mêlées… Avec les conséquence de la Covid-19 sur l’activité, pas question de se tromper !

Comment louer un local commercial ? Quelle est la durée du bail ? Peut-on le résilier avant le terme ? Chez Lisy, spécialiste de l’expérience client en immobilier commercial et d’entreprise, on vous aide à y voir plus clair.  Voici les éléments clefs du bail commercial à examiner avant de vous engager.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial diffère d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel, qui s’applique aux professions libérales. Il s’agit d’un contrat de location pour un commerçant, un auto-entrepreneur, une société qui effectue son activité dans un local dont elle ou il n’est pas le propriétaire. Elle doit être inscrite au registre du commerce ou des métiers.

Avant même de regarder le bail de votre local commercial : veillez bien au choix de l’emplacement. Notre partenaire Les Élévateurs, remarquable programme d’accompagnement qui aide les commerçants à se lancer, vous donne toutes les astuces pour faire le bon choix.

Quelle est la durée du bail ?

Premier point : vérifiez la durée de votre bail commercial. Un bail commercial typique ne s’étend pas sur une durée indéterminée. C’est un bail triennal, dit 3 / 6 / 9. Cela signifie qu’il dure 9 ans minimum, mais que le locataire peut résilier (“dénoncer”) son bail au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. A l’issue des 9 ans, le loyer peut être augmenté, soit en fonction de l’indice qui s’applique chaque année (calcul modifié par décret le 15 mars 2022), soit d’un montant supérieur, si la réévaluation est déplafonnée.

Précisons qu’il existe également des baux dérogatoires de moins de 3 ans. Ce sont des baux commerciaux plus flexibles, appelés “bail à la demande” pour des bureaux. Néanmoins, chez Lisy on ne vous recommande pas ce type de bail pour louer un local commercial, car créer une clientèle demande de la pérennité !

A ce sujet, vous pouvez être tentés par un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans. Bonne nouvelle ! Des baux de 10 ou 12 ans existent, à l’avantage du bailleur et du preneur. En effet, ils ont tout intérêt à signer dans la durée, si le preneur pense que son business est solide et l’emplacement du local très prometteur.

Enfin, au cas où votre commerce ne marcherait pas comme prévu, vous pouvez résilier le bail commercial avant terme. C’est ce qu’on appelle une faculté de résiliation anticipée. Pour ce faire, il vous faudra donner congé au propriétaire par lettre avec accusé de réception en indiquant la date de votre départ.

La destination du bail

Deuxième point : vérifiez et négociez la destination ou usage du bail, autrement dit le type de commerce que le local peut accueillir. En effet, pour conclure un bail commercial, le local doit être affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou faire l’objet d’un changement de destination.

Les baux pour tous commerces sont rares : la plupart des baux commerciaux ont un usage restreint, c’est-à-dire qu’ils sont destinés à un type de commerce spécifique. Si vous souhaitez, par exemple, ouvrir une boulangerie alors que le local est destiné à un artisan cordonnier, il vous faut demander un changement d’usage. Il fait l’objet d’une négociation, permettant au propriétaire de réviser le loyer s’il le souhaite.

Dois-je fournir un dépôt de garantie pour signer mon bail commercial ?

Quoiqu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, on demande fréquemment un dépôt de garantie ou caution au locataire avant la signature du bail commercial. Il vous sera rendu à la sortie des locaux. Le montant généralement exigé équivaut à deux mois de loyer. Bien que la loi n’indique pas de montant maximum légal, elle impose au propriétaire de payer des intérêts lorsqu’il exige plus de deux mois de loyer en garantie. Ce point est souvent mal connu ! Il protège pourtant les locataires de devoir immobiliser durant trois ans un montant que la loi juge abusif.

Pensez qu’il vous faut également fournir la garantie de la maison mère, garantie sur le dirigeant, ainsi que la fameuse GAPD, demandée à toutes les sociétés n’ayant pas de situation bilancielle solide.

En outre, il est obligatoire d’établir un état des lieux d’entrée qui sera ajouté au contrat de bail. Cet état des lieux peut être réalisé par un huissier de justice, avec partage des frais à égalité entre le locataire et le bailleur, ou à l’amiable, par le bailleur et le locataire eux-mêmes.

Quid des charges locatives d’un bail commercial ? Qui paye quoi ?

Ici, un point de vigilance ! Les charges constituent un point d’achoppement très important. Faute d’un accompagnement attentif par un conseiller immobilier digne de ce nom, elles amènent souvent propriétaires et locataires devant les tribunaux. On ne vous le souhaite pas ! Aussi, veillez scrupuleusement à ce que les charges locatives soient très explicites dans le bail à signer, car elles représentent de gros montants.

Quant aux impôts fonciers, ils sont à la charge du locataire, de même que les travaux que vous souhaiteriez réaliser. En revanche, les “gros travaux” régis par l’article 606 du Code Civil, comme par exemple une réfection de la toiture, sont à la charge du bailleur.

Une bonne nouvelle pour terminer : n’oubliez pas que ce bail est soumis à la TVA, qu’en tant que commerçant vous pourrez donc récupérer.

Un accompagnement pour votre prise à bail

A vous de jouer à présent ! Toutefois, si vous préférez bénéficier d’ un filet de sécurité avant de signer le bail de votre local commercial, nous avons ce qu’ils vous faut.

D’une part, pour toute question sur l’aventure dans laquelle vous vous lancez, rendez-vous sur le site des Élévateurs. Vous y bénéficierez d’une structure d’accompagnement dédiée aux commerçants qui, comme vous, souhaitent réussir.

D’autre part, sachez qu’avant de créer Lisy, nous sommes passés par la même expérience que la vôtre. C’est pourquoi nous avons élaboré une solution digitale et humaine complète pour répondre à vos besoins. Nos outils gratuits vous permettent de savoir comment louer un local commercial et de gérer votre transaction, avec des informations commerciales et juridiques exhaustives, y compris un estimateur du prix de votre loyer. Consultez vos outils Lisy pour louer un local commercial en toute confiance !